Покупать квартиру в строящемся доме рискованно. Застройщик может обанкротиться до сдачи дома, сроки строительства могут затянуться или площадь готовой квартиры окажется меньше, чем в договоре.
Узнали у юриста, какие документы нужно изучить до заключения сделки.
Информацию о застройщике
Чтобы найти документы, сначала нужно узнать название компании, которая строит дом. Застройщиком может быть малоизвестная фирма, которая входит в группу компаний, в таком случае её название может быть не указано на сайте ЖК.
У группы компаний могут быть хорошие отзывы, а фирма-застройщик может затягивать сроки сдачи домов или проходить процедуру банкротства. Об этом лучше узнать до покупки квартиры.
Посмотреть название фирмы-подрядчика можно на сайте наш.дом.рф.
Наш.дом.рф — это единый реестр застройщиков России. По закону № 214-ФЗ, застройщики обязаны публиковать в реестре документы о компании и объектах. Если застройщика в реестре нет — его деятельность незаконна.
Застройщики размещают декларацию на сайте новостройки и в реестре наш.дом.рф.
Устав. Это базовый документ, без которого застройщик не имеет права работать. Устав нужно попросить в офисе продаж или найти на сайте новостройки, в разделе с документами.
Чтобы убедиться, что все документы оформлены на одну компанию, нужно сравнить сведения из устава со сведениями в реестре.
Если застройщик отказывается показать документ, лучше поискать другую квартиру.
В уставе указывают:
- название компании,
- адрес,
- вид деятельности.
Выписка из ЕГРЮЛ. По закону все застройщики регистрируют свои компании в едином государственном реестре юридических лиц.
Если застройщика нет в реестре, не стоит покупать у него квартиру.
Получить выписку из реестра можно на сайте налоговой. Понадобится ОГРН и регион, где зарегистрирован застройщик. Эти сведения можно посмотреть в проектной декларации или на сайте наш.дом.рф.
В выписке из реестра указывают:
- Юридический адрес застройщика. Он должен совпадать с фактическим. Если не совпадает, нужно спросить застройщика, почему так. Возможно, компания скрывается от налоговой службы.
- Дату регистрации компании. Если компания работает давно, то, скорее всего, у неё есть готовые дома. Можно съездить и посмотреть их качество или почитать отзывы собственников. Если компания строит дом впервые — риски для дольщиков увеличиваются.
Судебные дела с участием застройщика
Компания может строить дома и при этом участвовать в судебных разбирательствах.
Участие компании в судебных спорах не обязательно означает, что покупать квартиру опасно. Возможно, застройщик не успел вовремя выплатить деньги подрядчику, и тот обратился в суд. Потом компания оплатила услуги, разбирательство завершилось, и на строительстве это не отразилось.
А бывает, что компанию признают банкротом во время строительства. В этом случае лучше не рисковать и найти другой дом.
Если застройщика вызывали в суд, лучше спросить юриста о рисках.
Проверить судебные дела с участием застройщика можно в картотеке арбитражных дел, в реестре наш.дом.рф и на сайте Мосгорсуда, если застройщик из Москвы.
В картотеке арбитражных дел можно проверить, был ли застройщик ответчиком по гражданским, административным и делам о банкротстве. Для поиска понадобится ИНН компании.
В Едином реестре проблемных объектов на сайте наш.дом.рф. В реестр попадают застройщики-банкроты и компании, которые нарушили обязательства по ДДУ — договору долевого участия, например сдали дом позже заявленного срока.
Искать можно по адресу дома, названию компании, ОГРН или ИНН.
На сайте Московского городского суда. Для поиска понадобится полное название компании. Найти его можно на сайте наш.дом.рф — в разделе «Реквизиты».
Долги застройщика
У застройщика могут быть неоплаченные налоги, задолженности по судебным разбирательствам, в том числе дела по ДДУ. Например, если застройщик сдал квартиру не вовремя и участник долевого строительства обратился в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда.
Если на сайте судебных приставов есть информация о застройщике, значит, в отношении него возбуждено исполнительное производство и его счета могут быть арестованы. Чем больше исполнительных производств, тем хуже, и в таком случае лучше поискать другой дом.
Список компаний с задолженностями публикуют на сайте судебных приставов. Чтобы найти информацию, нужно ввести ИНН. Его можно посмотреть на сайте наш.дом.рф в разделе «Реквизиты».
Отзывы о застройщике
Собственники и дольщики создают тематические чаты в соцсетях и мессенджерах.
Дольщики могут обсуждать условия ДДУ или писать отзывы о квартирах. Так можно узнать, были ли проблемы с вводом дома в эксплуатацию, срыв сроков сдачи, нарушение условий ДДУ.
В соцсетях. Сообщества в соцсетях могут называться так: собственники + название новостройки или фирмы-застройщика. Например, «Собственники Домстрой» или «ЖК Прекрасный дом собственники».
В мессенджерах. Собственники создают чаты, где обсуждают застройщика, дом, документы.
Документы застройщика
Проектная декларация. Это документ со сведениями о новостройке. Проектная декларация подтверждает, что местные власти одобрили строительство дома и проверили документы компании. Без декларации строить дома нельзя.
Найти проектную декларацию можно:
- на сайте новостройки, в разделе с документами;
- на сайте наш.дом.рф, внизу страницы;
- в офисе отдела продаж новостройки.
В декларации указывают название застройщика, адрес дома и график строительства.
Название фирмы застройщика — пункты 1.1.2 и 1.1.3.
Точный адрес дома — пункты с 9.2.1 по 9.2.24. На сайте застройщик может написать о преимуществах расположения дома, но не указать точный адрес, а в декларации он будет. Адрес можно скопировать и проверить, законна ли стройка, на сайте публичной кадастровой карты.
В графе «Разрешённое использование» должно быть написано, что застройщик получил право на строительство многоэтажных жилых домов. Если права нет, от покупки лучше отказаться.
Сравниваем сведения из проектной декларации со сведениями на сайте публичной кадастровой карты.
График строительства — пункты 17.1.1–17.2.2. По графику можно понять, когда застройщик планирует сдать дом, а также сравнить этапы из проектной декларации с фотографиями стройки на сайте.
Степень готовности дома в процентах может определить только эксперт, но если в графике указано, что здание должно быть готово на 80%, а на фото есть только фундамент, то можно понять, что компания не укладывается в график.
Сравниваем информацию из декларации с фотографиями стройки на сайте наш.дом.рф.
Право собственности на землю — пункты 12.1.1–12.1.2.
Застройщик может выкупить землю или взять в аренду у государства. В декларации должно быть указано, на каком основании компания строит дом на этой земле.
Если у застройщика нет права собственности на землю, то стройка незаконна и дольщик не сможет получить квартиру после окончания строительства.
Разрешение на строительство. Разрешение подтверждает, что проектная документация соответствует требованиям государственного градостроительного регламента. Без разрешения застройщик не имеет права продавать квартиры в строящемся доме.
Найти разрешение на строительство можно в реестре наш.дом.рф или на сайте новостройки. Для поиска понадобятся точный адрес дома или название ЖК. Эти сведения есть на сайте застройщика или на первой странице в проектной декларации.
Нужно смотреть верхний документ во вкладке «Разрешительная документация».
Сайт новостройки. Разрешение на строительство публикуют в разделе «Документы». Этот раздел обычно находится внизу страницы.
В разрешении на строительство указывают название компании, назначение объекта, срок действия и адрес строительства.
Название компании должно быть одинаковым во всех документах: разрешении на строительство, уставе, проектной декларации.
Назначение объекта должно совпадать в разрешении и проектной декларации.
Застройщик получает разрешение на весь предполагаемый срок строительства. Если к дате окончания строительства разрешение окажется недействительным — будут проблемы с вводом дома в эксплуатацию. Дольщики получат квартиры позже, чем рассчитывали.
В пункте «Адрес объекта капитального строительства» должен быть точный адрес новостройки.
Застройщик мог загрузить на сайт разрешение на строительство другого дома, но это незаконно. Для каждого объекта нужно получать отдельный документ.
Аккредитация у государственного банка. Чтобы дольщики могли покупать квартиры в ипотеку, застройщик должен пройти аккредитацию.
Банк оценивает вероятность того, что дом достроят: проверяет опыт компании, документы, степень готовности новостройки.
Если банк одобрил документы застройщика, дом, скорее всего, достроят.
Посмотреть, какие банки аккредитовали застройщика, можно на его сайте в разделах «Ипотека», «Акции» или «Партнёры».
У застройщика может не быть аккредитации, например, если компания существует недавно. Покупать квартиру у такого застройщика тоже можно.
Фотографии со стройки
Застройщики публикуют фотоотчёты со стройки. По фото можно судить, как продвигается строительство.
Снимки могут загружать ежемесячно или ежеквартально. Под каждым фото пишут дату, когда его сделали.
Найти фотографии можно на сайтах:
- новостроек в разделе «Ход строительства»;
- наш.дом.рф.
Сравниваем снимки с графиком строительства в проектной декларации. Найти планируемую дату окончания строительства можно в пункте 17.2 проектной декларации.
Бывает, что по фотографиям можно обнаружить долгострой, для этого нужно посмотреть все снимки, которые есть на сайте, и сравнить с графиком строительства в проектной декларации.
Смотрим график в проектной декларации.
Сравниваем график с фотографиями на сайте.
Онлайн-трансляции со стройки
Чтобы стройку можно было увидеть онлайн, застройщики ведут трансляции.
Нужно посмотреть, работают ли строители, меняется ли внешний вид здания, не снимают ли его всегда только с одного ракурса.
Можно сравнить график строительства из проектной декларации с тем, что видно в онлайн-трансляции. На глаз сложно определить степень готовности дома, но если смотреть трансляцию 1–2 раза в месяц, то можно увидеть, меняется ли внешний вид здания.
Чтобы убедиться, что компания снимает стройку в реальном времени, нужно посмотреть трансляцию хотя бы 5–10 минут.
Построенные дома
Можно посмотреть качество готовых домов: есть ли внешние повреждения, заметен ли износ, хорошо ли работает управляющая компания.
Информацию о построенных домах можно запросить у застройщика или посмотреть на сайте наш.дом.рф.
Договор долевого участия
Договор долевого участия — это документ, по которому покупатель передаёт свои деньги застройщику на этапе строительства, а за это получает долю в доме.
В договоре описаны условия сделки, права и обязанности сторон, площадь квартиры, а также её стоимость и сроки строительства.
Некоторые пункты ДДУ можно оспорить в суде или убрать из договора с помощью юриста.
Бывает, что застройщик включает в ДДУ не только обязательные условия, определяемые законом, но и пункты, которые создают дополнительные проблемы для дольщиков.
Все условия, которые противоречат установленным нормативно-правовым актам, можно оспорить с помощью юриста. Или отказаться от покупки, если застройщик не соглашается убирать их из договора.
Чтобы не переплачивать застройщику, некоторые условия договора нужно менять.
Квадратный метр для застройщика стоит меньше, чем для дольщика. После сдачи дома в эксплуатацию квартира может оказаться меньше или больше, чем заявлено в договоре. По закону допустимая погрешность — до 5% от заявленной площади. Если квартира оказалась больше, то дольщик должен доплатить застройщику, если меньше — наоборот.
Дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке, если застройщик указывает погрешность больше 5%.
Иногда договор составлен так, что дольщик платит за каждый квадратный метр 100% его стоимости, а застройщик, например, 96%. Так компания уменьшает стоимость квадратного метра для себя.
А бывает, что застройщик пишет в договоре, что не будет возвращать деньги дольщику, если площадь окажется меньше заявленной. Этот пункт нужно убрать, а вместо него добавить, что застройщик должен вернуть деньги за недостающие квадратные метры.
Нет точной даты сдачи дома в эксплуатацию. Вместо точной даты застройщик указывает квартал, когда планирует сдать дом в эксплуатацию. Из-за этого непонятно, когда будут выданы ключи от квартиры: в начале июня или в конце августа.
Дольщик должен оплатить коммунальные услуги. Во время стройки рабочие пользовались электричеством и водой. Если застройщик хочет получить за это деньги с покупателя, прописывает это в договоре. Такой пункт можно убирать из ДДУ.
Застройщик устанавливает штраф за досрочное расторжение договора. В ДДУ указывают штраф, который дольщик платит, если расторгает договор, например 10% от суммы заключённого договора.
Застройщик не поясняет, почему может задержать сдачу дома. Застройщик должен написать конкретные причины, по которым стройка может закончиться позже. Например, в случае пандемии или стихийного бедствия.
Если дело дойдёт до суда, то без конкретных причин, прописанных в договоре, будет нелегко доказать, что является непредвиденными обстоятельствами, а что нет.
