Чтобы найти хороших жильцов, которые не «убьют» квартиру за несколько месяцев, собственнику нужно грамотно провести собеседование не менее чем из десяти вопросов. В статье расскажем, о чём именно спрашивать, а ещё дадим экспертные советы, как проверить арендатора и как расстаться с ним, если что-то пошло не так.
Чётко прописать требования в объявлении
В объявлении о сдаче квартиры нужно не только расписать её плюсы, но и максимально точно представить образ человека, которому бы хотели сдать жильё. Продумайте «портрет» своего идеального квартиросъёмщика и опишите его в объявлении.
Часть арендаторов отсеется, если в тексте объявления будут подробно прописаны требования к потенциальным жильцам, например:
- желаемый срок аренды (от недели, от 6 месяцев, от года);
- порядок оплаты, размер залоговой суммы, условия оплаты коммунальных платежей, штрафы;
- дополнительные условия (подселение к хозяину, возможность сделать ремонт и др.).
Для арендной квартиры особенно важно оформить страховку. Полис «Метражи» от Страхового Дома ВСК даёт надежную защиту по цене от 357 рублей — это меньше, чем две чашки кофе. Полис поможет в случае пожара, затопления, прорыва труб, воровства и других неприятностей. Выплаты до 20 тыс. рублей — без справок. Рассчитайте стоимость за минуту.
С заботой, Страховой Дом ВСК
САО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru
Подробный текст объявления поможет хозяину избежать недоразумений в будущем, а потенциальным квартиросъёмщикам — понять условия аренды.
В объявлении также можно указать, кого именно собственник предпочитает видеть в качестве обитателя своего жилья. Например, если оно находится рядом с университетом, будет уместно указать, что приветствуются студенты. Если в двушке одна из комнат детская, логично написать, что такой объект больше подойдёт семье с ребенком, а не двум друзьям.
Важно понимать, что описание не должно содержать дискриминации по какому-либо признаку. За пресловутое «только славянам» крупные площадки могут отправить объявление в бан. И в целом такое объявление можно расценить как нарушение закона, а именно статьи 5.62 Кодекса РФ об административных правонарушениях. За это предусмотрен административный штраф: для граждан — в размере от 1 до 3 тыс. рублей, для юридических лиц — от 50 до 100 тыс. рублей.
Узнать больше о будущем жильце
Осмотр квартиры нужен не только арендатору, чтобы увидеть обстановку, заметить бытовые мелочи, почувствовать энергетику места. Для арендодателя это шанс посмотреть на возможных жильцов и познакомиться с ними поближе.
Опытные риелторы советуют завязать непринуждённый разговор, уточнить, где и кем работает ваш визави, а также узнать, чем он увлекается.
Вот 10 вопросов, которые стоит задать потенциальному арендатору при знакомстве
- Где и кем работает? Какой график работы?
- Как долго работает на последнем месте работы?
- Почему ищет жильё?
- Где жил до этого?
- Может ли поделиться контактами бывшего арендодателя?
- С кем планирует жить?
- Будут ли жить дети? Каков возраст детей?
- Есть ли домашние животные? Какие?
- На какое время планирует снимать жильё?
- Какие есть увлечения и хобби?
Порядочные арендодатели обычно говорят о бывшей локации и причине переезда. Иногда даже делятся контактами предыдущего арендодателя, ведь в их интересах получить хорошую рекомендацию.
Если номера телефона бывшего арендодателя нет, но известно месторасположение, полезно съездить по адресу и поговорить с соседями. Как правило, если соседи жалуются на арендаторов, лучше отказать таким людям в сдаче недвижимости.
При этом нужно обратить внимание на поведение человека: если скрывать ему нечего, он отвечает быстро и спокойно. Если он слишком нервничает или пытается утаить какие-то факты биографии, это может говорить о том, что перед вами недобросовестный квартиросъёмщик.
Я не пользуюсь услугами риелтора, а ищу арендаторов самостоятельно. Когда только начинал сдавать жильё, то не стремился узнать побольше о жильце, а больше презентовал свою недвижимость. Так, однажды я сдал квартиру парню-тромбонисту. Он часто репетировал там вместе с друзьями-джазистами. Соседей хватило на четыре месяца, и мне пришлось попросить его съехать. Это был его единственный минус. С тех пор я всегда задаю много вопросов, а ответы мне помогают лучше узнать жильцов.
Обязательное условие при первом знакомстве — запросить паспортные данные и проверить их действительность. Сделать это можно через «Госуслуги».
Зная персональные данные квартиросъёмщика, можно проверить его и на сайте ФССП России. Долги по кредитам, неоплаченные штрафы, просроченные алименты — верный признак плохого арендатора и его неблагонадежности. Вероятно, он будет задерживать и арендную плату.
Кроме того, нужно учитывать рекомендации и отзывы, оставленные другими арендодателями в базах недобросовестных квартиросъёмщиков. Проверить потенциального жильца можно через группы во «ВКонтакте» «Чёрные списки арендаторов» или Реестр недобросовестных арендаторов недвижимости.
Заключить подробный договор
Даже если проверка жильца не показала ничего криминального, перед заселением необходимо заключить договор. Арендный договор должен включать в себя все необходимые моменты и согласования.
Прежде всего это:
- дата и сумма оплаты;
- срок проживания;
- количество проживающих, в том числе детей, — в договоре должны быть указаны все люди, которые намереваются жить в квартире, с указанием паспортных данных;
- согласие арендатора на оплату коммунальных услуг или отказ от неё;
- возможность содержать домашних животных.
Своим клиентам всегда советую указать пункт про обеспечительный платеж или залог. В идеале это размер месячной платы. Эта сумма является гарантией выполнения обязательств, указанных в договоре. В случае форс-мажора, например если по какой-то причине мебель в квартире будет испорчена, эти деньги смогут частично покрыть расходы.
Обеспечительный платеж поможет и в случае, если арендатор потеряет работу и не сможет вовремя заплатить. Тогда собственник сможет зачесть эти средства в счёт оплаты проживания, а у квартиросъёмщика будет время найти либо работу, либо другое жильё.
Не лишним будет и пункт про ремонт. Бывает, квартиросъёмщику не нравятся обои в комнате или спать на старом диване неудобно. Если собственник согласен на косметический ремонт от жильца или покупку новой мебели, нужно указать, кто будет это оплачивать. Чаще всего собственник на время ремонта делает скидку или включает расходы в стоимость проживания.
Ещё в документе важно прописать условия, на которых можно будет расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вот распространенные варианты таких условий:
- арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением договора (например, говорил, что снимает для себя, а поселил ватагу родственников);
- портит и ухудшает имущество;
- просрочил платёж более двух раз подряд.
Отдельным блоком должна идти информация о штрафах и мерах ответственности за нарушение договорных обязательств и порчу имущества. В приложении к договору перечислите всю мебель и технику, которые имеются в квартире и передаются в пользование жильцу.
Как правило, плохие жильцы добровольно убытки не возмещают: чаще всего они тихо съезжают днём, оставив ключи в почтовом ящике. Чтобы добиться компенсации, придется идти в суд и доказывать вину квартиросъёмщика. В таких спорных ситуациях будут полезны фотографии объекта недвижимости до заселения и после отъезда.
Присматривать за квартирой
С арендатором желательно поддерживать хорошие отношения, быть открытым для общения и решения возникающих вопросов. Часто многие проблемы можно предотвратить или решить с помощью качественной коммуникации.
Пару раз у меня жили неадекватные квартиросъёмщики.
Одна девушка писала мне каждую неделю с разными просьбами: то поменять лампочку в коридоре, то прикрутить полку. На первых порах я охотно помогал, но потом перестал. Последней каплей стала просьба о покупке таблеток для посудомойки. Я встретился с ней вечером в тот же день, и мы поговорили. Попытался объяснить, что она живёт не в гостинице и я не должен приходить по первому требованию.
Другой жилец сообщил мне, что он разбил раковину и ему нужна новая. Как это случилось, он объяснить толком не мог. Эта ситуация меня насторожила, и я попросил его съехать.
Поддерживать связь с жильцом можно не только через мессенджеры, но и очно. Оповестить о дате и цели приезда надо заранее, конечно, если даты не прописаны в договоре. Те собственники, кто находится в хороших отношениях с соседями, могут попросить их приглядывать за квартирой и жильцом.
Лучше проверять сохранность недвижимости самостоятельно раз в 2–3 месяца. Собственник сразу заметит какие-то повреждения имущества и сможет тактично указать на них жильцу. А вот оплату за коммуналку надо проверять регулярно, чтобы арендатор не накопил долг. В моей практике был случай, когда клиент сам нашел квартиросъёмщика. Доверял ему полностью, а потом оказалось, что он не платил за свет. Свет ему был отключён, и он подключился к соседям. Позже собственнику пришлось выплачивать долг за полгода и ещё извиняться перед соседями.
Как выселить недобросовестного жильца
Если вам попался безответственный квартирант, просто поменять замки на входной двери или выселить насильно нельзя: это противозаконно. Кроме того, он может обвинить собственника, например, в пропаже вещей и потребовать возмещения ущерба.
Агенты по недвижимости советуют попытаться договориться с арендаторами по-хорошему. Надо указать им на испорченную мебель и сломанную технику, ссылаясь на опись имущества из договора аренды, или напомнить о последствиях и штрафах при отсутствии оплаты более двух месяцев.
Если договориться не смогли, собственнику следует составить письменное требование о расторжении договора. Основание — п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса. Документ нужно вручить жильцу и ждать, когда тот съедет в установленные договором сроки.
Иногда присутствие участкового помогает повлиять на несговорчивых жильцов. Но участковый может только поговорить с квартирантами и предупредить о последствиях — ничего больше.
Если арендатор игнорирует требования собственника, тому придется обратиться в суд.
К иску нужно будет приложить документы:
- квитанцию об оплате госпошлины (300 рублей);
- копию договора аренды;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- копию претензии с отметкой о вручении;
- доказательства нарушений (фото- или видеоматериалы);
- документ об отправке иска ответчику.
Ещё в суде понадобятся выписки с банковского счёта об отсутствии поступлений за аренду. Копию иска нужно направить и жильцам, чтобы уведомить о начале делопроизводства против них.
Когда будет вынесено решение суда, арендаторы должны съехать. Если в указанный судом срок этого не случилось, выселить их должны судебные приставы.