Как правильно (не)принять квартиру в новостройке

После введения дома в эксплуатацию вам позвонят от застройщика и предложат выбрать время и записаться на приемку квартиры. Рассказываю, где искать «косяки» застройщика, в каких случаях не стоит подписывать акт приемки и как добиться устранения недостатков, если вы обнаружили их не сразу.

Сколько времени на приемку у вас будет?

Место встречи назначает застройщик: это может быть его офис, подъезд или сама квартира. Возможно, вам даже проведут экскурсию по новому жилью.

А вот время осмотра большинство застройщиков ограничивают одним часом. Это незаконно, но так поступают практически все компании. Поэтому ползать по квартире с рулеткой, измеряя ее площадь, не стоит:

• во-первых, результат получится очень неточным;
• во-вторых, вы не успеете проверить другие, более важные параметры.

Что проверять при черновой отделке?

Геометрию стен и пола. Она измеряется двухметровым уровнем. Если нарушений нет, то индикаторы — пузырьки в колбах — будут находиться по центру.

Неровная стяжка в дальнейшем обернется проблемами: отделочники либо попросят дополнительную плату за выравнивание пола, либо уложат плитку/ламинат без гарантии. А то и вовсе откажутся укладывать. То же самое со стенами, но там еще возможны трудности с установкой мебели.

Наличие и работу вентиляции. Ее отверстия должны быть на кухне, в ванной и санузле. Из-за ошибок при проектировании и монтаже в вентиляции случается обратная тяга: холодный воздух с улицы задувает, к примеру, в туалет. В моей практике был случай, когда вентиляционное отверстие вместо кухни вывели в коридор. В этом случае на кухне будут оставаться запахи еды и жир.

Стоит обратить внимание и на размер отдушины: обычно это 150×200 мм. Дыра меньшего размера — повод насторожиться и свериться с проектом. Узкий воздуховод может стать причиной вечно запотевшего зеркала и сырых полотенец.

Электрику: розетки, выключатели, кабель для электроплиты, счетчик. Однажды халатные строители оставили без заземления целый этаж, забыв подключить нужный провод в распределительном щитке. Конечно, такое нарушение неспециалист не обнаружит. Однако вы можете вкрутить лампочку и пощелкать выключателями, захватить с собой работающий от сети прибор для проверки розеток.

Состояние окон и плавность работы их механизма. Осмотрите рамы и стеклопакеты на предмет повреждений. При закрывании надо обратить внимание, есть ли щели, не дует ли, а также, как работают прижимы. Витражи на лоджии также не должны иметь повреждений и захлопываться при закрывании.

Входную дверь: проверяйте прижим, работу замка, посмотрите с помощью уровня, нет ли отклонений от вертикали, поищите механические повреждения.

Работу сантехники — кранов, унитаза, канализации. Проверьте, течет ли из кранов холодная и горячая вода, уходит ли вода в сливы, нормально ли опорожняется бачок унитаза.

Что проверять при чистовой отделке?

Все то же самое, что и при черновой, плюс:

• качество укладки напольного покрытия. Ламинат строители нередко укладывают со щелями или, наоборот, без зазоров со стеной. Со временем такое покрытие встает «домиком»;
• качество поклейки обоев. Они должны плотно прилегать, не пузыриться, без вклеек и вкраплений, недопустимы и следы клея;
• качество отделки потолка и стен с покраской. Слой должен быть ровным, без непрокрасов, поверхность под покраску — без царапин и пор. При натяжном потолке полотно не должно быть рваным;
• установку межкомнатных дверей. Их проверяют так же, как и входную;
• работу душа в сантехнике. В чистовой отделке застройщики устанавливают душ. Проверьте, как работает лейка.

Также имеет смысл сверить проведенные в квартире работы с теми, что указаны в договоре с застройщиком.

Куда не смотреть?

Не стоит тратить время на осмотр мест общего пользования и придомовой территории. Часто на момент приемки квартир они еще не готовы. Замечания по ним в акт осмотра записать не дадут.

Можно ли принять квартиру с недоделками?

Это имеет смысл, если проблемы легкоустранимы и не мешают переезду. Часть недоделок строители могут устранить прямо во время приемки. К ним относятся:

• регулировка окон;
• подклейка, покраска обоев;
• замена стеклопакета;
• починка розетки;
• устранение протечек сифона и канализационных труб.

Если владелец квартиры принимает квартиру, он подписывает акты осмотра и приема-передачи, фиксирует показания счетчиков.

Когда квартиру не принимать?

В более тяжелых случаях: не работает электрика, сантехника, вентиляция, кривые двери, неровные стены и пол, либо когда дефектов много. Жить в такой квартире все равно нельзя, начинать ремонт — тоже, а подписанный акт может лишить застройщика мотивации все исправить.

Выявленные дефекты необходимо показать представителю застройщика и записать в акт осмотра.

Если квартира не принимается, то подписывать следует только акт осмотра. Необходимо получить его копию (на худой конец, сфотографировать) и ждать приглашения от застройщика на повторный осмотр.

Когда починят?

На устранение недостатков Закон о защите прав потребителей отводит 45 календарных дней.

Все застройщики обещают в первую очередь привести в порядок принятые покупателями квартиры с недоделками. Но на деле каждый пятый поступает наоборот: сначала занимаются непринятыми квартирами.

Одни компании обещают все исправить за три дня и слово свое держат. Другие просят пять дней, но на осмотр приглашают через три недели, не устранив и половины дефектов. Кстати, при черновой отделке недостатки обычно устраняют быстрее.

Куда обращаться, если дефекты обнаружены после приемки?

Нередки ситуации, когда вопросы к строителям возникают уже после приемки квартиры.

Какие претензии застройщик не примет? Например, поцарапанные двери или ободранные обои — эти недостатки могут признать эксплуатационными, и доказать вину застройщика будет трудно.

С какими претензиями обращаться? Например, кривая стена, отклеившиеся обои, неработающий выключатель.

Необходимо написать заявление в управляющую компанию — дефекты обязаны устранить по гарантии: на инженерное оборудование это 3 года, на конструкции — 5 лет.