Планы изменились, а квартира всё ещё в залоге у банка? Хорошая новость: продать её можно. Более того, существует несколько способов сделать это, и каждый подходит для определённой ситуации. Давайте разбираться.

Страхование ипотеки — от 500 рублей
Страхование ипотеки — от 500 рублей
Защитите своё имущество и права с ипотечным страхованием в Страховом Доме ВСК! Соответствие требованиям банка.
С заботой, Страховой Дом ВСК
Рассчитать онлайнСАО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru

Можно ли продать квартиру в ипотеке
Да. Хотя квартира в ипотеке остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита, её продажа легальна. Но всё происходит не так, как с обычными объектами недвижимости: здесь придётся учитывать интересы банка и согласовывать с ним ваши действия.
Для начала нужно изучить ипотечный договор. В нём описаны условия, при которых продажа возможна, и указаны требования банка.
Досрочное погашение ипотеки
Самый простой способ — погасить ипотеку заранее. Например, если у вас есть накопления, средства от продажи другой недвижимости или помощь близких, вы можете закрыть кредит и уже без обременений выставить квартиру на продажу.
Плюсы:
- Квартира сразу становится «чистой» с юридической точки зрения, а значит, её легче продать.
- Больше потенциальных покупателей, так как не все готовы связываться с ипотечными квартирами.
Минусы:
- Вам нужно быстро найти большую сумму денег.
Ольга и Денис накопили часть суммы, продали машину и закрыли ипотеку за три месяца до продажи своей квартиры. Покупатели нашлись быстро, и семья без сложностей переехала в новую квартиру.
Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки
Привлечение средств покупателя прямо во время сделки — самый распространённый способ продажи залоговых объектов. Краткий сценарий такой:
- Покупатель вносит аванс или использует ипотечный кредит.
- Эти деньги идут на погашение вашей ипотеки.
- После снятия обременения квартира переходит новому владельцу.
А теперь давайте подробнее разберёмся, как это сделать.
Подготовьте квартиру с обременением к продаже
Проверьте сумму остатка по ипотеке, запросив справку из банка-кредитора. Это поможет понять, какая сумма потребуется для полного погашения долга.
Уточните в банке порядок снятия обременения, сроки и документы, которые нужно будет предоставить.
Согласуйте сделку с банком
Уведомите банк-кредитор о намерении продать квартиру. Обычно это обязательное требование, указанное в ипотечном договоре.
Узнайте, какие действия необходимы для проведения сделки. Это может быть:
- открытие специального счёта;
- подтверждение покупателя;
- подготовка дополнительных соглашений — у каждого банка свои условия.
Договоритесь с покупателем
Обсудите с покупателем все этапы сделки, включая внесение аванса или первого взноса.
Покупатель может использовать как собственные средства, так и ипотечный кредит. В последнем случае потребуется участие банка покупателя — и, соответственно, больше документов.
Пройдите по этапам сделки
Вот они:
- Заключение предварительного договора купли-продажи. В этом документе фиксируются условия, включая порядок погашения ипотеки.
- Внесение аванса или первого взноса. Покупатель переводит деньги на счёт, указанный банком-кредитором. Эти средства используются для полного погашения долга.
- Снятие обременения. После поступления средств банк оформляет документы о снятии обременения. Это занимает от нескольких дней до двух недель в зависимости от банка.
- Заключение основного договора купли-продажи. После снятия обременения подписывается основной договор, квартира переходит в собственность покупателя.
Важно: все действия должны быть максимально прозрачными для покупателя и продавца. Используйте аккредитив или нотариальный депозит, когда деньги перечисляются не напрямую, а через банк или нотариуса.
Оформите переход права собственности
После подписания договора купли-продажи подайте документы для регистрации сделки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). На оформление перехода права собственности уйдёт несколько рабочих дней:
- до девяти, если подаёте сами через МФЦ;
- один, если делать это в электронном виде через нотариуса.
После покупатель получит свидетельство о собственности, подтверждающее его права на квартиру.
Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами
Если вы не можете или не хотите закрыть ипотеку досрочно, есть альтернативный вариант — продать квартиру вместе с кредитными обязательствами. Это называется переуступкой ипотечного кредита. Новый покупатель фактически становится вашим преемником и продолжает выплачивать кредит на тех же или обновлённых условиях.
Такой способ используют крайне редко, но расскажем и про него.
- Вы находите покупателя. Первый шаг — найти человека, который готов взять на себя не только покупку квартиры, но и обязательства по ипотеке. Важно сразу оговорить этот момент, чтобы избежать недоразумений.
- Согласовываете с банком. После того как вы нашли покупателя, он должен пройти проверку в банке. Финансовая организация оценит его платёжеспособность — так же, как это было с вами, когда вы брали ипотеку.
Для этого покупателю потребуется предоставить:
- справку о доходах;
- копию трудовой книжки или трудового договора;
- кредитную историю.
- Банк заключает договор с новым заёмщиком. При этом ваш старый кредит аннулируется. Покупатель либо принимает условия вашей ипотеки, либо оформляет кредит на новых условиях, например с другим сроком или ставкой.
- Заключаете сделку. Когда все формальности завершены, стороны подписывают договор купли-продажи, и покупатель становится собственником квартиры и новым заёмщиком.
Что важно учитывать:
- Цена квартиры. Чтобы привлечь покупателя, иногда приходится предлагать скидку. Это актуально, если у квартиры не самые выгодные ипотечные условия, например высокая процентная ставка.
- Юридические нюансы. Убедитесь, что банк выдаёт письменное подтверждение замены заёмщика. Это защитит вас от возможных споров в будущем.
- Прозрачность сделки. Постарайтесь объяснить покупателю все этапы и условия: как будет проходить переуступка, сколько времени это займёт и какие документы понадобятся.
Советы для проведения успешной сделки:
- Начните с разговора с банком. Уточните, возможно ли оформить переуступку по вашему договору, и узнайте, какие документы потребуются.
- Подготовьте «презентацию» квартиры и условий ипотеки для потенциальных покупателей: расскажите об остатке задолженности, ежемесячных платежах и прочих нюансах.
- Заручитесь поддержкой юриста по недвижимости, чтобы избежать ошибок и недоразумений.
Легко ли продать квартиру с ипотекой
Если следовать правилам и тщательно подготовиться, продажа ипотечной квартиры может пройти без особых сложностей. Но есть нюансы, которые важно учитывать, чтобы всё прошло гладко.
Документы: будьте готовы к запросам банка
Продажа ипотечной квартиры — это не только ваша сделка, но и участие банка, который изначально дал вам кредит. Финансовая организация захочет убедиться, что её интересы защищены. Обычно банк может запросить:
- справку о текущей задолженности по кредиту;
- выписку из Реестра уведомлений о залоге движимого имущества (в подтверждение того, что квартира действительно находится в залоге);
- письменное согласие на продажу.
Совет: заранее уточните в банке, какие документы могут понадобиться, и соберите их до начала переговоров с покупателями.
Покупатели: учтите их сомнения
Когда покупатели узнают, что квартира в ипотеке, у них могут возникнуть опасения. Кто-то боится юридической сложности сделки, другие — затянутости процесса. Ваша задача — успокоить их и предоставить максимум информации.
Совет: проведите честный разговор с потенциальными покупателями. Объясните, как будет происходить сделка, и предоставьте подтверждение, что банк готов сотрудничать.
Затянутость процесса: терпение — ваш союзник
Даже если вы продумали всё заранее, будьте готовы, что процесс может растянуться. Основные причины:
- Согласование с банком может занять несколько недель.
- В тех редких случаях, когда покупатель переоформляет ипотеку на себя, ему тоже нужно пройти этапы проверки в своём банке.
- Иногда сторонние факторы, такие как юридическая проверка квартиры, тоже отнимают время.
Марина решила купить квартиру у семьи с ипотекой. Несмотря на чётко оговорённые сроки, сделка затянулась на месяц из-за смены менеджера в банке продавца. Но благодаря открытому общению все стороны спокойно дождались завершения сделки.
Совет: настройтесь на возможные задержки и предупредите об этом покупателей. Чёткое планирование и терпение помогут избежать ненужного стресса.
Налоги и вычеты
Если вы продаёте квартиру или дом, которые купили меньше пяти лет назад, нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если это ваше единственное жильё, минимальный срок сокращается до трёх лет.
Платить налог сразу не обязательно, главное сделать это до 30 апреля следующего года и подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Как рассчитывать налог при продаже квартиры в ипотеке
Что нужно учесть:
- Первоначальный взнос — та сумма, которую вы внесли при покупке.
- Выплаченные платежи по кредиту — все суммы, которые вы уже погасили до момента продажи.
Для подтверждения этих расходов понадобится справка из банка.
Формула расчёта налога
(Доход от продажи – Первоначальный взнос – Выплаченные платежи по ипотеке) × 13%.
Семья продала трёхкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге за 16 млн рублей. Первоначальный взнос был 4 млн рублей, выплатить удалось 3,8 млн рублей. Получается, НДФЛ = (16 000 000 – 4 000 000 – 3 800 000) × 13% = 1 066 000 рублей.
Как уменьшить налог с продажи
Налог с продажи можно уменьшить за счёт имущественного вычета — по ст. 220 Налогового кодекса РФ он может достигать 1 млн рублей.
Вы продали квартиру за 20 млн рублей, а налоговая рассчитала вам имущественный вычет 800 тыс. рублей. НДФЛ будет рассчитываться из разницы этих сумм: 20 000 000 – 800 000 = 19 200 000 рублей. Вы заплатите 19 200 000 × 13% = 2 496 000 рублей налогов.
Освобождение от налога для семей с детьми
Для семей с двумя и более детьми есть льготы. Можно полностью освободиться от НДФЛ при продаже недвижимости, если выполнить все условия:
- Дети до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно). На момент продажи в вашей семье должно быть как минимум двое детей подходящего возраста.
- Покупка нового жилья. Новую квартиру нужно купить в том же году, когда продана старая, или до 30 апреля следующего года. Если вы покупаете по договору долевого участия (ДДУ), его нужно оплатить полностью. Но если окажется, что за дополнительные квадратные метры придётся доплатить позже, это не лишит вас льготы.
- Новая квартира больше старой. Это может быть как большая площадь, так и более высокая кадастровая стоимость — достаточно соблюдения одного из условий.
- Старая квартира дешевле 50 млн рублей. Если кадастровая стоимость квартиры выше этого порога, льгота не применяется.
- Нет других больших квартир. Если на момент продажи у вашей семьи (мужа, жены и детей) есть право собственности на другую квартиру, которая больше той, что вы покупаете, льгота тоже не сработает.
Важно: точные требования на момент продажи квартиры в ипотеке лучше уточнить на сайте ФНС.
Когда можно не платить НДФЛ
НДФЛ платить нужно, если с момента покупки квартиры прошло меньше 5 лет. После того как эти годы пройдут, НДФЛ не платят.
Исключения:
- Если жильё единственное — нужно ждать три года, чтобы не платить НДФЛ при продаже.
- Если вторую квартиру купили в течение 90 дней до продажи и другого жилья нет — тоже три года.
Коротко
Продажа квартиры в ипотеке — процесс, требующий внимания к деталям. Выберите подходящий вам способ: досрочное погашение, переуступку кредита или продажу с погашением ипотеки на этапе сделки.
Не забывайте согласовывать действия с банком, а также быть честными с покупателями. Немного терпения — и вы сможете закрыть старую главу и начать новую, без ипотечных обязательств.