Перепланировка квартиры представляет собой работы по сносу или установке стен, перегородок, устройству или заделке проемов, остеклению балконов, объединению или разделению помещений.
Есть еще такое понятие, как переустройство квартиры: это в основном перестановка сантехники, перемещение нагревательных (отопительных) газовых плит и т. д. Как правило, работы по переустройству и перепланировке квартир сочетаются друг с другом, документы можно оформить одновременно.
Кто дает разрешение
Функции организации, оказывающей услуги по подготовке документов технического учета жилищного фонда (технические паспорта, проекты перепланировок и переустройства и т. д.), сейчас выполняет БТИ.
При этом принимают решение о согласовании, как правило, созданные структуры при администрациях городов. К примеру, в Ставрополе согласованием занимается комитет градостроительства, а в Москве — Мосжилинспекция.
Решения о согласовании перепланировки принимаются на основании двух основных документов:
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)
- Положение о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания… (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47)
Перед тем как делать проект перепланировки, советую ознакомиться с этими документами, чтобы избежать неприятных неожиданностей в будущем.
Какие документы нужны для перепланировки и сколько это стоит
Остальные документы — технический паспорт, документ о праве собственности — в МФЦ можно представить по желанию. В любом случае согласующая организация потом по своим каналам проверит, есть ли у вас свидетельство о собственности и техпаспорт. Так что если техпаспорта нет, то потребуется его сделать (средняя стоимость — 30 000 и выше, зависит от площади квартиры или частного дома).
Как сделать проект перепланировки
Он обязательно должен содержать:
- Техническое задание от заказчика
- Решения по пожарной безопасности
- Схемы жилья до и после вносимых изменений
- Схемы расстановки коммуникаций, ресурсоснабжающих и отводящих систем
Проект перепланировки выполняют проектные организации или проектировщики. Чтобы выбрать специалистов, можно забить в поисковике «разработка проектов перепланировки и переустройства». Обратите внимание на то, чтобы компания была членом СРО — некоммерческой саморегулируемой организации. Убедитесь, что у проектировщиков есть соответствующее свидетельство.
Сроки разработки проектов могут быть разными, но, как правило, не больше двух недель.
В какую сумму обойдется проект перепланировки
Средняя цена — от 25 000 рублей и выше. Например, если вы решили полностью переделать трехкомнатную квартиру (с возведением новых декоративных стен, заменой расположения кладовок, превращением раздельного санузла в совмещенный и т. п.), такая перепланировка обойдется в пределах 50 000 рублей.
По сути, все затраты собственника при согласовании перепланировки сводятся к оплате услуг по подготовке проекта перепланировки.
Подводные камни перепланировки
Изменить облик квартиры можно и без перепланировки. Ничего согласовывать не нужно, если вы решили переставить мебель или стиральную машину, холодильник или электроплиту, повесить в другое место кухонный гарнитур, заменить ванну. Однако и тут есть нюансы.
К примеру, если в техпаспорте у вас указана длина ванны полтора метра, а вы решили заменить ее на двухметровую, то этот момент надо согласовать.
Остекление балкона или лоджии обычно не считается перепланировкой или переустройством и не требует специального разрешения. Но и тут могут быть ограничения. Скажем, если у дома есть паспорт фасада и он не допускает остекления балкона или лоджии. Примерно такая же картина и с размещением кондиционера. Правила его установки могут быть прописаны в паспорте фасада дома.
Многие хотят расширить квартиру за счет утепления балкона или лоджии, демонтажа оконного блока и создания общей жилой площади. И вот здесь собственников подстерегают подводные камни. Дело в том, что согласующие организации и суды считают балконную плиту общим имуществом дома.
Поэтому для уменьшения общедомовой площади требуется согласие всех собственников многоквартирного дома. А значит, нужно решение общего собрания. Одно дело, когда дом небольшой. В этом случае можно лично обойти всех жильцов. Другая история, когда в доме, к примеру, 500 квартир. И тут могут быть большие проблемы с юридическим оформлением такого решения.
Также размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Например, если вы будете делать проект переноса ванной комнаты и в результате выйдет, что ниже под ней расположена жилая комната, то такую перепланировку не согласуют, она будет противоречить требованиям законодательства.
В каких местах перепланировка категорически запрещена
Единой нормы, говорящей о том, что какой-то вид работ при перепланировке не допускается, нет. Поэтому при подготовке проекта надо ориентироваться на общие ограничения, которые есть в вышеуказанных документах.
К ним, в частности, относятся снос несущих стен и перегородок, создание аварийной ситуации, нарушение противопожарных правил, ухудшение условий эксплуатации здания, его «непрофильное» использование. К примеру, не допускается превращение жилой площади в баню или сауну, размещение в квартире бассейна.
Чем грозит незаконная перепланировка
За самовольную перепланировку предусмотрен штраф от 2000 до 2500 рублей. Сумма незначительная. Но кроме штрафа, собственнику будет выдано предписание о приведении помещения в изначальное состояние, которое было до самовольной перепланировки.
Если игнорировать предписания и не устранять нарушения или, как вариант, не узаконивать в судебном порядке перепланировку, то в дальнейшем возможно изъятие квартиры у собственника. Но такие случаи редки.
Можно ли узаконить перепланировку задним числом
Задним числом узаконить не получится, а вот в судебном порядке это сделать вполне возможно. До обращения в суд надо получить отказ в согласовании в местной администрации (комитете градостроительства), а затем идти в суд с исковым заявлении о сохранении помещений в перепланируемом состоянии. Если перепланировка соответствует всем требованиям законодательства, то суд удовлетворит иск.
