Как сдавать жилье посуточно

Сдавать квартиру или дом посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно в праздники. Средняя цена в 2024 году по России на краткосрочную аренду квартир — от 3,5 до 5,5 тыс. рублей в день. Только за новогодние праздники можно заработать 30 — 60 тысяч. Даже если жилье находится не в центре. Рассказываем, как это сделать. 

Защитите своё имущество — от 357 рублей

Защитите своё имущество — от 357 рублей

Страхование квартиры онлайн. До 20 тыс. рублей — без справок.

С заботой, Страховой Дом ВСК

Рассчитать онлайн

САО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru

Что считается краткосрочной арендой

Краткосрочная аренда — это съем жилья на срок до года, а долгосрочная — от года до пяти лет. Разница между ними в правах и обязанностях сторон, например, при долгосрочной аренде договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, а при краткосрочной — нет. Наём помещений между физлицами регулирует 683 ст. ГК РФ. 

В реальной жизни аренда бывает трех видов:

• краткосрочная — на срок до месяца, например, сдача квартиры на несколько суток;
• среднесрочная — на срок от 2 до 11 месяцев, например, сдача для командированных или людей, проходящих лечение;
• долгосрочная — на срок от года и более, например для проживания или субаренды. 

Выбирая способ сдачи, нужно прикинуть, какой подойдет вам больше. Если сдавать недвижимость на долгий срок, будет стабильный заработок и возможность не следить за квартирой постоянно. Если сдавать посуточно, придется организовывать процесс заселения и выселения людей и часто делать уборку, зато можно больше заработать. В статье рассказываем о краткосрочной аренде. 

Как работать по закону

В России сдача недвижимости в посуточную аренду не запрещена, если деятельность не относится к туристической. Есть два законных основания для работы:

1. Федеральный закон об основах туристской деятельности в РФ. Он разграничивает понятия «гостиница» и «средство размещения», к которым относится квартиры;
2. Правила предоставления гостиничных услуг в РФ. В них указано, что правила не относятся к средствам размещения, в которых не оказываются гостиничные услуги. 

Важно разграничить понятия «посуточная аренда» и «туризм». В 2019 году в силу вступил «закон Хованской», который запрещает оказывать гостиничные услуги в жилой недвижимости. Если вы хотите организовать хостел, установить рецепшн, водить гостей на экскурсии — нужно будет регистрироваться как туристический объект и соблюдать соответствующие законы. 

Вот что важно учесть, чтобы не попасть под закон Хованской:

Следите за словами в рекламе. Как показывает судебная практика, часто доказательством ведения туристической деятельности становятся упоминания в публичном поле. Если писать в объявлениях: «ждем гостей в уютном отеле», «хостел бэд и брекфаст» и все в таком духе, можно получить штрафы. 

Не называйте нанимателей гостями, комнаты номерами, не вешайте таблички с названием отеля, не продавайте сувенирную продукцию. Позиционируйте бизнес именно как сдачу жилых помещений в краткосрочный найм. 

Не оказывайте отельные услуги. К отельным услугам относятся ежедневная уборка, завтраки, экскурсии, выдача тапочек и полотенец, вызов такси. Предупредите нанимателей, что не работаете как гостиница. 

Уточнение про уборку. Отельной услугой она считается только, пока гость находится в помещении, убирать квартиру после выезда гостей можно абсолютно легально. 

Грамотно регистрируйтесь в налоговой. Сдавать квартиру можно и без регистрации, но тогда придется платить НДФЛ 13% с заработка. Чтобы сэкономить на налоге, можно оформить ИП или самозанятость и платить 4-6% налогов. Дополнительно ИП обязан платить ежегодные страховые взносы, поэтому самозанятость часто получается выгоднее. 

Если регистрируетесь как ИП, выбирайте ОКВЭД 55.20 «Деятельность по предоставлению мест краткосрочного проживания», а не ОКВЭД 55.10 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». 

Если выберете регистрацию в приложении «Мой налог» для самозанятых, правильно оформляйте счета и чеки. Специальных правил в законе нет, но логично указать срок сдачи. 

Как оформить договор

Для посуточной аренды подойдет договор краткосрочного найма жилого помещения. Стандартный договор состоит из нескольких разделов.

1. Стороны. В них указывают имена и данные паспортов наймодателя и нанимателя. Так же наймодатель может указать основания для владения квартирой — например, номер свидетельства о праве собственности. 
2. Объект договора. Тут нужно описать характеристики квартиры или дома: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер. 
3. Сроки договора. Указать, на какое время квартира будет сдаваться в аренду. 
4. Порядок расчетов. Здесь нужно указать стоимость аренды в сутки, размер залога и общую стоимость. Кроме того, важно описать порядок расчетов — наличными из рук в руки или безналично на банковский счет. Указать, что залог будет возвращен после сдачи квартиры в надлежащем виде. Если в квартире будут поломки, залог может быть не возвращен полностью или частично. 
5. Условия передачи квартиры. Здесь можно указать способ заселения и выселения — личная встреча или дистанционный формат. Если на этаже будет установлена камера слежения, чтобы смотреть, кто выходит и входит в квартиру — об этом стоит написать в договоре.  
6. Ответственность сторон. В этом разделе нужно указать, что будет, если стороны нарушат договор. Например, за повреждение техники, залог не возвращается. 
7. Приложение к договору. В приложении стоит сделать опись имущества и его примерную стоимость, которую будет возмещать наниматель в случае поломки. 

Договор можно распечатать и предлагать нанимателям подписывать его при заселении вместе с фотографированием паспорта. 

Советы: как сдать квартиру на Новый год 

Рассчитать бюджет. Прежде чем сдавать квартиру, нужно прикинуть, сколько получится заработать, а сколько придется отдать. Примерный заработок можно высчитать, если посмотреть объявления соседей на эти даты на площадках. Если в квартире хороший ремонт, можно повысить цену. 

Примерные статьи расходов:

• клининг квартиры, стирка и глажка постельного белья;
• покупка отдельной вызывной панели, камеры и локера для бесконтактного заселения;
• комиссии площадкам, на которых будет размещено объявление;
• комиссии сервису флэтшеринга, если через него будете заключать договор;
• налоги за квартиру;
• покупка страховки. 

Сделать опись имущества. Это может быть отдельный документ или приложение к договору аренды. Стоит сфотографировать все ценные вещи и написать их примерную стоимость — иногда сам по себе список провоцирует людей быть аккуратнее. 

Подготовить инструкции. Если в квартире есть сложная техника или мебель, требующая особого ухода, к ним лучше составить инструкцию и купить специальные моющие средства. Например, не все знают о том, как пользоваться индукционной плитой и ухаживать за ней — наниматель может ее поцарапать при уходе. Инструкции снизят риск повреждений. 

Подготовить бесконтактное заселение. Встречать нанимателей лично не обязательно, если:

— установить на входную дверь отдельную вызывную панель и  потом открывать дверь в приложении;

— установить на дверь в квартиру кодовый локер, в котором будут лежать ключи;

— установить камеру при входе в квартиру ради безопасности (для этого нужно договориться с соседями и с управляющей компанией). 

Разместить объявление на Авито, ЦИАН, Суточно.ру и Островке. Это четыре основных сервиса, через которые россияне снимают недвижимость в 2024 году. У них разные условия — Авито берет 10%, Суточно.ру — до 25%. Точные комиссии стоит смотреть перед размещением. 

Рассказать правила проживания. Их можно разместить в объявлении, но лучше дополнительно прислать в переписке при заключении договора, а также распечатать и положить в квартире. Обычно там пишут о том, что нельзя шуметь, нельзя курить, приводить домашних животных. 

Заключить договор. Это можно сделать лично, заполнив бумажный документ или онлайн в специальном сервисе. 

Купить страховку на случай погромов. Чтобы не переживать о том, что квартиру повредят, стоит вложиться в страховку. Так даже если гости откажутся платить, получится вернуть часть денег.