Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку  Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку 

Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку 

Как составить договор продажи квартиры, оформить собственность и какие ещё нюансы учесть

В предыдущих статьях мы разобрались, как найти квартиру и проверить её перед покупкой. Рассказываем, какие документы понадобятся для сделки, как составить договор купли-продажи и оформить право собственности на квартиру. В конце статьи приводим шаблоны документов.

Подготовить документы для сделки

От покупателя нужен будет паспорт.

От продавца:

  1. Паспорт.
  2. Выписка из ЕРГН, выданная не более месяца назад.
  3. Правоустанавливающий документ на квартиру. Если предыдущий владелец приобрёл квартиру на вторичном рынке, таким документом будет договор купли-продажи. Если квартиру покупали у застройщика на этапе строительства, это будет договор долевого участия. Ещё право продавца на квартиру может подтверждать свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или другие документы.
  4. Согласие супруга на продажу квартиры, если квартиру купили в браке.
  5. Свидетельство о рождении, паспорт и разрешение органов опеки в случае, если владелец квартиры несовершеннолетний. Если ему менее 14 лет, паспорт не требуется.
  6. Доверенность на продажу квартиры, если продаёт не владелец, а его представитель.

Эти документы нужны для заключения договора и дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

Что делать, если у квартиры несколько собственников

Если квартира разделена на доли, на сделке должны присутствовать все собственники.  

Если кто-то из собственников не согласен на продажу своей доли, продать квартиру не получится.

Составить и подписать предварительный договор купли-продажи

Такой договор необязателен, но именно он подтверждает намерения сторон в будущем совершить сделку. 

В этом документе стороны могут зафиксировать стоимость квартиры, чтобы продавец не повысил её до заключения основного договора.

Вот что должно быть в ПДКП:

  1. Паспортные данные участников сделки.
  2. Предмет договора и его стоимость. В данном случае это квартира, но правило распространяется и на другую недвижимость: земельные участки, дома. 
  3. Условия, на которых будет заключён основной договор купли-продажи.
  4. Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку 
Преддоговор нужен, чтобы зафиксировать стоимость квартиры, передачу задатка и сроки, в которые должен быть заключён основной договор купли-продажи

При подписании ПДКП продавец может потребовать внести аванс или задаток. Это сумма, которая идёт в счёт стоимости квартиры. Для продавца это относительный гарант, что от квартиры потом не откажутся или потерянное время компенсируется, а для покупателя — что квартиру не продадут другим людям. 

Часто после покупки квартиры не остаётся средств на непредвиденные расходы. С полисом «Под ключ» можно получить выплату, если квартира пострадает от пожара, потопа или взлома. По промокоду ВЫИСКАЛИ действует скидка 15%.

Аванс отличается от задатка суммой возврата. Если внесли аванс, то в случае отказа от сделки противоположная сторона получает всю внесённую сумму. Если вносили задаток, тогда:

  • если от сделки отказывается покупатель, продавец оставляет задаток себе;
  • если от сделки отказывается продавец, покупателю возвращают задаток в двойном размере. 

Как не заключить предварительный договор с мошенником

Предварительный договор нигде не регистрируют, поэтому его часто заключают мошенники с несколькими покупателями, просят внести задаток или аванс. Покупатель остаётся ни с чем, а мошенник получает деньги, и вернуть их будет сложно.

Вот как избежать мошенничества:

  1. Проверить выписку из ЕГРН и сопоставить данные в ней с паспортом владельца квартиры — всё должно совпадать.
  2. Дополнительно к договору составить расписку о передаче денег.
  3. Не отдавать аванс или задаток, если нет уверенности в продавце. 

Подробнее рассказали в статье «Покупаем вторичку без риелтора: как проверить квартиру и продавца перед сделкой».

Составить и подписать договор купли-продажи 

Основной договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах — для продавца, покупателя и дальнейшей регистрации в Росреестре. Все экземпляры нужно подписать. 

Вот что нужно указать в договоре:

  1. Ф. И. О. и паспортные данные участников сделки.
  2. Предмет продажи и цену.
  3. Данные о правоустанавливающих документах продавца.
  4. Информацию из выписки из ЕГРН.
  5. Гарантии продавца, что квартира не продана, не подарена, не заложена, а также что он дееспособен и не банкрот.
Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку 
В договоре купли-продажи должно быть указано, что стороны не лишены дееспособности и не ограничены в ней, не состоят под опекой, не страдают заболеваниями, которые могут помешать заключению договора, а также что не совершают сделку на невыгодных для себя условиях. Продавец должен гарантировать, что он не банкрот, что квартира никому не отчуждена и не состоит под арестом на момент продажи и что для её покупки не использовались средства материнского капитала
  1. Информацию, что получены все согласия на продажу — от супругов, органов опеки и другие.
  2. Способ расчёта: наличными, по карте или в ипотеку.
  3. Порядок передачи денег и квартиры от продавца к покупателю.
  4. Срок, в который покупатель передаст деньги продавцу.
Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку 
Сумму в договоре нужно указывать прописью
  1. Обязанности каждой стороны: продавец передаёт квартиру, а покупатель — её оплачивает и регистрирует переход права собственности.
  2. Подписи покупателя и продавца.

Как правильно передать оплату продавцу

Порядок и срок расчёта зависит от прописанных в договоре условий. Расплатиться можно несколькими способами:

  1. наличными;
  2. банковским переводом;
  3. через аккредитив;
  4. через депозит нотариуса.

Если расплачиваются наличными, то продавец должен передать покупателю расписку, что получил деньги. 

Если оплата была безналичной, достаточно получить банковскую выписку об операции.

При оплате через аккредитив покупатель открывает на своё имя счёт в банке и кладёт туда деньги за квартиру. После регистрации права собственности покупателя в Росреестре банк перечисляет сумму продавцу. Открытие такого счёта стоит около 2000 рублей.

При оплате через депозит нотариуса покупатель тоже кладёт деньги на банковский счёт — депозит нотариуса. Нотариус перечисляет деньги продавцу после регистрации права собственности. Стоимость услуг нотариуса зависит от конкретного региона и специалиста.

Зарегистрировать право собственности в Росреестре 

По закону право собственности должно перейти к покупателю — для этого нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ. Вот какие документы для этого нужны:

  1. Три экземпляра подписанного договора купли-продажи.
  2. Паспорта участников сделки.
  3. Разные документы в зависимости от условий продажи: согласие супруга, согласие органов опеки, доверенность, если квартиру продаёт представитель продавца.
  4. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию — это стоит 2000 рублей.

Право собственности регистрируют в течение 7 дней в Росреестре или 9 дней в МФЦ. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН и экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права собственности.

После этого можно получать ключи от квартиры. На этом этапе нужно составить акт приёма-передачи квартиры. Делают опись состояния квартиры на момент продажи и вещей, которые передаются вместе с ней. Подписав акт, покупатель подтверждает, что получил квартиру и претензий к её состоянию нет. 

Покупаем вторичку без риелтора: как оформить договор с продавцом и провести сделку 
В передаточном акте нужно указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию квартиры, а также показания счётчиков на момент передачи квартиры

Подготовили шаблоны документов:

Чтобы ими воспользоваться, нужно сделать копию документа. Для этого нужно нажать «Файл» → «Создать копию».

Что запомнить

  1. Сделка проходит в два — иногда в три — этапа: оформление предварительного договора, оформление основного договора и затем регистрация права собственности покупателя. 
  2. Предварительный договор составлять необязательно, документ нужен для дополнительной гарантии, что от сделки не откажутся. Вместе с документом продавцу передают аванс или задаток. 
  3. Для основного договора купли-продажи понадобятся паспорта участников сделки, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру и другие документы в зависимости от условий продажи, например согласие супругов и органов опеки. 
  4. Рассчитаться с продавцом можно наличными, переводом, через аккредитив или депозит нотариуса. 
  5. После покупки нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю. 

Поделиться: