Чек-лист: как правильно снять квартиру

Снять квартиру бывает так же сложно, как и купить. Особенно когда это нужно сделать впервые. Рассказываем, как выбрать съёмное жильё и какие вопросы задать владельцу. Ещё — как проверить право собственности, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Определить район города

Хорошо, если денег на съёмное жильё много, жить нужно самому, а работать получается удалённо. В таком случае подойти могут варианты в любом районе.

Но если жильё снимает семья, а для поездок на учёбу, работу и в спортивные центры нужно закладывать время, тогда лучше искать варианты, из которых будет удобно добираться. Ещё часто хотят найти вариант, откуда легко можно доехать до родственников и друзей. Для этого нужно искать квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью, рядом с метро и автобусными остановками.

Чтобы сэкономить время на выбор, ещё до поездки на просмотр дома нужно почитать отзывы о районе. Например, не все локации в центре считаются благополучными, а в некоторых спальных районах будет комфортнее жить, чем в центре. Отзывы часто пишут в тематических сообществах в соцсетях, например, в пабликах вроде «Подслушано Москва».

Найти отзывы можно по ключевым словам, например по названию района. Источник

Составить список необходимых объектов рядом с домом

Метро и остановки общественного транспорта в пешей доступности. Не более 15–20 минут, чтобы не тратить много времени на дорогу.
Магазины и торговые центры. Удобно, если продукты, одежду, предметы для дома продают рядом, а еду из «Самоката» или «Яндекс.Лавки» будут доставлять за 15 минут.
Аптеки и больницы, чтобы быстро купить таблетки от головы и при необходимости сдать анализы.
Парки, если нужно выгуливать собаку, бегать по утрам или хочется подышать свежим воздухом после работы.
Детские сады и школы, чтобы не пришлось каждый день возить детей на занятия в другой район.
Автомобильные парковки для своего автомобиля и машин друзей.
Места для раздельного сбора мусора. Неудобно носить и тем более вывозить пакеты с отходами в другой район.
Общественные пространства, коворкинги, кафе, спортивные залы. Удобно, когда место для работы, отдыха и досуга находится рядом.

О том, как самостоятельно найти квартиру для аренды на долгий срок, рассказали в статье «Как без риелтора найти квартиру, чтобы не бегать по показам».

Определить ежемесячную плату за квартиру

Стоимость съёмного жилья зависит от расположения, количества комнат, площади квартиры, наличия мебели и техники и типа дома — новостройка или старый фонд.

К ежемесячной плате нужно добавить цену за коммунальные услуги и интернет: не всегда они входят в стоимость съёма.

На переезд дополнительно нужно будет потратиться, чтобы оплатить клининг, перевозку вещей, докупить мебель и предметы быта.

Ещё нужно заплатить владельцу сразу за два месяца: первый и последний. Если решили снимать жильё на несколько лет, можно договориться, чтобы залог был меньше стоимости квартиры, попросить скидку или разбить оплату залога на два месяца. Но хозяева редко идут на уступки.

Продумать, каким должно быть жильё

Тип дома: старый жилой фонд или новостройка.
Безопасность: охраняемый двор, консьерж, кодовый замок в подъезде или свободный вход.
Этаж: первый дешевле, но шумно и люди за окном. На последнем может быть холодно и тяжело подниматься, если лифт сломается.
Лифт: если квартира на высоком этаже, без лифта будет сложно.
Количество комнат: студия, однокомнатная или же нужны гардеробная и личный кабинет.
Мебель: пустые комнаты, чтобы заехать со своим, или полностью оборудованная для жизни квартира.
Техника: стиральная машина, бойлер, холодильник, Wi-Fi роутер.
Ремонт: советская классика, косметический или современный.
Ванная комната: нужны ванна или душевая кабина, совмещённый или раздельный санузел.
Балкон, лоджия или просто окна.

Чем больше параметров есть в жилье, тем выше будет стоимость квартиры. Если мебели и техники в квартире нет и нужно многое докупать, с владельцем можно договориться снизить оплату в счёт покупки. Многие хозяева на это соглашаются, особенно если всё это останется в квартире после выезда съёмщика.

Вести переговоры с владельцем

На осмотре квартиры важно общаться напрямую с владельцем, а не с его представителем или риелтором. Так можно понять, насколько собственник доброжелателен, будут ли с ним проблемы после заселения. Ещё решение о скидке будет принимать только хозяин квартиры.

Если квартиру показывает риелтор, перед заключением договора дополнительно стоит пообщаться с владельцем. Оформлять документы нужно только в присутствии владельца, чтобы в будущем не появилось новых требований.

Отношение хозяина можно понять по его отзывам о предыдущих квартирантах: если в речи слишком много негатива, то владелец будет так же требователен и к новым жильцам. Бывает, что жильцы ломают и портят что-то в квартире. Но также бывает, что после заселения владелец каждую неделю приходит с проверками или требует оплату за несколько недель до оговорённого срока.

Если квартира понравилась, но владелец вызывает сомнения, лучше поискать другие варианты.

В разговоре с собственником нужно уточнить, как часто тот планирует приходить в квартиру и будет ли предварительно предупреждать об этом. Необходимо обсудить и способ оплаты квартиры: наличными или на карту, какая сумма и как часто она может повышаться.

Поскольку жильё принадлежит собственнику, бывают случаи, что он решает иногда прийти переночевать, завозит на пару дней родственников и друзей. Бывали случаи, когда хозяева приезжали пожить в квартиру, если съёмщики на время уехали.

Ещё важно узнать, можно ли что-то менять в квартире: делать ремонт, вешать картины или менять мебель. Даже если квартира будет выглядеть лучше, владелец может быть против изменений.

Бывает, что хозяев не спрашивают, что-то меняют и говорят уже по факту, когда всё сделано. В этом случае владелец имеет право выселить жильцов и не отдавать залог. Если в договоре указано, что менять в квартире ничего нельзя, по закону владелец будет прав.

Дополнительно нужно уточнить, насколько хозяин готов помогать в решении бытовых и конфликтных ситуаций, например если сломается стиральная машинка, соседи залили или сильно шумят по ночам.

Чтобы не решать вопросы с собственником, его близкими и соседями внезапно после заселения, каждое условие лучше прописать в договоре.

Если во время просмотра соседи шумят, а в подъезде воняет, скорее всего, так будет постоянно. Лучше поискать другой вариант. О борьбе за тишину рассказали в статье «Что делать, если соседи шумят?»

Проверить право собственности и все документы

Чтобы не отдать деньги мошенникам, нужно убедиться, что человек, с которым подписывают договор аренды, — собственник жилья.

Бывает, у риелтора есть доверенность на заключение договора аренды. Но в такой ситуации всегда есть риски, лучше договариваться с владельцем.

Хозяин должен показать выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Нужно сравнить данные в выписке, паспорте и СНИЛС собственника. Если квартиру купили позже 2017 года, то кадастровые номера нужно сверить с данными на сайте Росреестра.

Кроме права собственности, по выписке из ЕГРН можно проверить, есть ли ипотека и погашен ли кредит. Это отражено в пункте «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Выписка из ЕГРН подтверждает, что ипотеки нет. Источник

Если решили самостоятельно купить квартиру по ипотеке, лучше защитить своё будущее имущество. Оформить полис «ВСК Страхование Ипотеки» получится быстро онлайн.

Нужно уточнить, сколько собственников у квартиры: если их несколько, для оформления договора потребуется согласие каждого. Это нужно на случай, если в будущем кто-то из владельцев внезапно решит заехать или продать жильё.

Количество собственников также можно проверить по выписке из ЕГРН.

Из этой выписки понятно, что у квартиры три собственника. Источник

Также необходимо узнать о количестве зарегистрированных людей, которые по праву могут проживать в квартире. Нужно попросить хозяина показать справку о регистрации: документ бесплатно оформляют в МФЦ за 30–40 минут.

Важно убедиться, что нет долгов по коммунальным платежам. Бывает, что после заезда приходит счёт за несколько месяцев, а владелец говорит, что оплатить должны новые жильцы.

Ещё один плюс такой проверки: легко понять, насколько ответственно собственник подходит к документам. Если есть долги, может быть, позже с жильём будут и другие проблемы.

В квитанции за последний месяц указано, есть ли долги по коммуналке

Если владелец отказывается показать часть документов, вместо оригиналов даёт копии и настаивает как можно быстрее оформить договор, лучше найти другую квартиру для съёма.

Осмотреть квартиру, проверить состояние мебели и техники

Краны и шланги не должны протекать, под раковиной не должно быть следов плесени, пятен сырости.
Вода должна быстро уходить в раковине и ванне.
Шкафы должны легко открываться, полочки и ящики — не вываливаться.
Мягкая мебель не должна быть продавленной, столы и стулья — сломанными. Если есть неисправность, нужно решить, кто оплатит ремонт, возможно ли заменить мебель.
Холодильник, плита, стиральная машина, телевизор, чайник и другая техника должны работать без перебоев. Если плита газовая, нужно проверить подачу газа на всех конфорках и в духовом шкафу. На время поиска жильцов владельцы часто перекрывают газовый кран и важно сразу убедиться, что с газом не будет проблем. Если обнаружена неисправность, владелец должен вызвать специалиста для ремонта за свой счёт.
Проверить исправность розеток можно, если подсоединить к ним зарядное устройство для телефона или планшета. Также сразу будет понятно, сколько розеток, насколько к ним легко добраться или нужен удлинитель. В старых домах с алюминиевой проводкой розетки часто хлипкие: лучше использовать удлинители, чтобы не трогать лишний раз розетку в стене.
Двери и окна должны хорошо открываться и закрываться, не оставлять щелей для холодного воздуха и насекомых. Если окна металлопластиковые, нужно проверить их работоспособность во всех режимах открытия, включая зимнее проветривание, если есть.

Бывает, что на просмотре всё хорошо, а потом внезапно ломается кран или труба лопается в момент, когда никого нет дома.
Избежать последствий потопа поможет страховка квартиры. Страховку может оформить собственник или квартирант. В полис «Под ключ» включена как защита от затопления, так и ответственность перед соседями.

Договориться о количестве ключей

Если в семье несколько взрослых, для каждого нужен дубликат комплекта ключей.

В комплекте должен быть ключ от входной двери и парадной, если стоит домофон. Дополнительно может быть нужен хотя бы один ключ от почтового ящика и тамбура.

Прочитать договор и заключить сделку

Если в квартире всё устраивает, с документами всё в порядке, хозяин доброжелателен и готов сотрудничать, всё равно не нужно спешить подписывать договор.

Владельца или риелтора нужно попросить передать или прислать образец договора. Идеально, если получится показать документ юристу: только специалист может проверить, что в договоре всё прописали хорошо, от съёмщика не будут требовать соблюдения странных условий.

Если юриста нет, тогда договор нужно прочитать в спокойной обстановке дома, а по всем непонятным пунктам задать вопросы собственнику или риелтору.

Порядочные хозяева ответят на вопросы, согласятся внести дополнительные пункты или хотя бы объяснят, почему поменять договор не получится.

Если риелтор и собственник нервничают, торопят и требуют быстро подписать документы, лучше поискать другое жильё.

В договор желательно включить пункт о неустойке на случай, если одна из сторон решит прекратить аренду за несколько месяцев до окончания срока в договоре. Такой пункт выгоден как арендодателю, так и квартиранту.