Обычно перед приобретением квартиры проверяют её историю. Но не всегда можно дать гарантию, что после покупки на жильё никто не будет претендовать. Рассказываем, как защититься от неприятной ситуации.
Что за титулы вообще
Для покупки жилья на первичном рынке титульное страхование, как правило, не предусмотрено. Собственность оформляется сразу после завершения строительства дома и его сдачи. А вот при покупке квартиры-вторички есть риск, что через несколько лет объявятся наследники и начнут судиться. В таких ситуациях и нужно страхование титула.
Титул — это право собственности. Страхуется именно оно, а не сама недвижимость. Титульное страхование — это защита от потери права собственности, когда из-за обстоятельств сделка с недвижимостью признаётся незаконной.
Титульное страхование не гарантирует, что никто и никогда не обратится в суд с иском о признании сделки недействительной. Если покупатель всё-таки лишится права собственности, но при этом докажет, что купил квартиру законно, то страховая компания выплатит возмещение. Квартиру придётся отдать законному владельцу, но компенсация гарантирована. Её выплачивают исходя из рыночной стоимости жилья на момент страхования или на момент наступления страхового случая.
Что можно застраховать
Титулом можно защитить не только квартиру, но и:
- любое другое жилое имущество — например, комнату или частный дом;
- нежилые объекты — гаражи, производственные помещения, склады, ангары и прочее;
- земельные участки, которые могут быть оформлены и на физическое, и на юридическое лицо.
Страховая компания вряд ли согласится страховать аварийный, недостроенный или не введённый в эксплуатацию дом. Несмотря на то что полис страхования можно оформить и до, и после регистрации права собственности, он вступает в силу только после регистрации.
Кроме того, застраховать не получится дома, выведенные из жилого фонда, и те, что возведены с явными нарушениями норм строительства и закона. Например, нарушено требование отступа от межевой границы с другим участком или постройка самовольная.
Что считается страховым случаем
Даже малейшая ошибка при регистрации сделки может стать основанием для лишения права собственности. Вот самые распространённые случаи:
- на собственность претендует человек, чьи права при отчуждении недвижимости были нарушены. Например, если человек сидел в тюрьме, был болен или не достиг совершеннолетия;
- продавец совершил сделку по поддельным документам;
- продавец признан недееспособным и совершил сделку под влиянием обмана, насилия или других подобных обстоятельств;
- на недвижимость был наложен арест из-за долгов продавца;
- есть претензии бывшего супруга продавца;
- продавец в результате мошеннических действий оформил сделку сразу с несколькими покупателями без их ведома;
- на квартиру наложен арест на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;
- сделку с недвижимостью провёл несовершеннолетний, не получив согласия от родителей или попечителей.
В этих случаях титульное страхование поможет.
Что не считается страховым случаем
У каждой страховой компании свой перечень случаев, при которых она не выплачивает компенсацию. Необходимо внимательно прочитать договор и правила страхования до подписания документов. Вот несколько ситуаций, которые не считаются страховыми случаями:
- собственник отказался от права владения, а потом передумал. Например, подарил квартиру;
- на квартиру наложен арест. Правда, в этом случае даже продать квартиру не удастся;
- владелец квартиры без разрешения сделал перепланировку или переустройство. Тогда сделка с недвижимостью аннулируется;
- окажется, что собственник завладел недвижимостью мошенническим путём, с помощью насилия, обмана или угроз;
- квартиру изъяли из-за бесхозяйственного содержания.
Страховая не станет компенсировать судебные затраты — госпошлины и расходы на адвоката, штрафы на квартиру, моральный ущерб, которые возникли в процессе разбирательства за право собственности.
Как и когда застраховать титул
Титульное страхование при ипотеке — частое требование банка. В этом случае потеря права собственности страхуется в пользу банка. То есть при наступлении страхового случая компенсация будет поделена между ним и покупателем. Банку вернётся невыплаченная часть кредита, а остальное получит собственник.
Если квартира куплена не в ипотеку, собственник тоже может оформить титульное страхование в любой момент до наступления страхового случая.
Где застраховать титул
При выборе страховой компании ориентируйтесь на финансовые показатели и рейтинг надёжности. Компании с высоким уровнем обозначаются в рейтинге буквой A и выше — например, A+, AA, AA+.
В страховой стоит выяснить:
- обстоятельства, при которых выплачивается возмещение;
- перечень случаев, когда страховая компания не выплатит компенсацию;
- размер страховой премии и будет ли он снижаться в последующие годы;
- будет ли выступать компания в суде, если наступит страховой случай.
Титул лучше застраховать на 10 лет. Это срок исковой давности по восстановлению права собственности. В любом случае перед заключением договора стоит проконсультироваться с юристом и страховым агентом.
Сколько стоит титульное страхование
Страховая премия исчисляется в процентах от суммы сделки. У разных страховых компаний свои тарифы, но обычно это 0,3–1%, бывает до 2,5%, от страховой суммы. Размер премии может зависеть и от истории квартиры. Например, если жильё часто продавалось ранее, ставка будет выше. Таким образом, страховая компания пытается обезопасить себя от дополнительных рисков.
Самыми дорогими считаются первые годы страховки, потом тариф снижается. Это связано с исковой давностью: чем больше времени проходит с момента покупки квартиры, тем меньше шансов, что кто-то сможет оспорить право собственности.
На какую сумму застраховать титул
Существует минимальная и максимальная сумма страховки права собственности. Если квартиру покупают в ипотеку, то минимальная сумма — размер остатка по кредиту. Она уменьшается вместе с кредитом. Максимальная сумма не может быть больше рыночной стоимости жилья.
Если собственник купил жильё без ипотеки и решил застраховать титул добровольно, то ему стоит застраховать его на стоимость квартиры.
Документы для оформления страхования титула
В стандартный перечень входят:
- паспорт;
- кредитный договор при ипотеке;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она подтверждает, что человек на законных основаниях владеет недвижимостью. Выписка должна быть свежей — обычно срок действия не превышает 30 дней. Можно запросить на «Госуслугах»;
- договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий законные основания для перехода квартиры в собственность. Это могут быть договор дарения, свидетельство о наследстве или что-то другое;
- техническая документация на квартиру. Нужна, чтобы страховая компания могла удостовериться, что квартира не имеет незаконных перепланировок. Сюда входят технический паспорт, проект экспликации помещения и поэтажный план — эти документы тоже имеют срок давности, который нужно уточнять в страховой;
- результат оценки недвижимости;
- карточка учёта собственника, в которой прописано количество зарегистрированных в квартире человек. Её выдаёт управляющая компания или ТСЖ;
- выписка из домовой книги, которая действительна до конца текущего месяца.
Страховая компания может потребовать и другие документы. Всё зависит от особенностей конкретной сделки. Например, если квартиру продаёт один из супругов, требуется нотариально заверенное согласие другого. Если в купле-продаже фигурируют несовершеннолетние дети, обязательно понадобится разрешение органов опеки и попечительства, чтобы права ребёнка на долю в квартире не были нарушены. Даже пожилому человеку для продажи жилья нужно подтверждение того, что он имеет право совершать сделки с квартирой. В этом случае необходима справка из психоневрологического диспансера.
Коротко о титульном страховании
- Страхование риска утраты права собственности на квартиру нужно, если вы покупаете вторичку.
- Можно застраховать титул не только на квартиру, но и на коммерческую недвижимость.
- Выбирайте надёжную страховую компанию. Перед оформлением полиса внимательно изучите перечень нестраховых случаев.
- Размер страховой премии зависит от истории недвижимости: ставка будет выше, если у квартиры было много собственников.
- Максимальная сумма страховки — стоимость квартиры.