Как сдать квартиру правильно
и безопасно

В этой инструкции речь пойдет о сдаче квартиры официально. Сдавать «в черную», то есть не заключать договор и не показывать доход государству — опасно: есть вероятность получить штраф и невозможно взыскать убытки с жильцов. Рассказываем, как сделать так, чтобы процедура была законной и безопасной.

Есть два важных условия: сдать недвижимость может только ее владелец, а сама квартира должна быть приватизирована. Иначе потребуется получить нотариально заверенное согласие всех собственников на аренду жилья. Если же недвижимость муниципальная, она принадлежит государству — такую квартиру сдавать нельзя.

Шаг 1

Ищем квартиросъемщиков

Есть два пути — можно обратиться к риелторам или найти арендаторов самому.

Когда и кому лучше обратиться к риэлтору:

 Если квартиру нужно сдать быстро: в агентствах недвижимости большая клиентская база, объявление сразу попадет на максимальное количество сайтов с объявлениями.

 Когда нет времени или возможности заниматься показами квартиры потенциальным арендаторам. Например, если собственник живет в другом городе, эту задачу он может поручить риэлтору.

 Когда не хочется заниматься сбором и оформлением документов — это тоже на себя может взять агент.

Услуги риэлторов платные. Комиссия составляет обычно 50-100% от месячной платы за аренду (единоразово). Общего правила, кто платит комиссию — квартиросъемщик или собственник — нет, в каждом агентстве свои правила.

Самостоятельный поиск арендаторов:

 Если у собственника много свободного времени, он сам готов заниматься показами и сбором документов, можно искать арендаторов самому.

Объявление можно разместить на сайтах недвижимости — в первую очередь, на «Циане», «Авито» и «Юле»

В объявлении стоит описать:

 квартиру и ее состояние (сколько комнат, какая площадь, есть ли балкон или лоджия, куда выходят окна и т.д.);

 наличие мебели и бытовой техники;

 транспортную доступность;

 инфраструктуру района (есть ли рядом школа, детский сад, поликлиника, супермаркет).

 особенности дома (какой этаж, имеется ли лифт, дежурит ли консьерж и т.д.)

 существенные недостатки. Например, если квартира после пожара, а в объявлении обтекаемо написано «требует косметического ремонта», при показе квартиры возникнет конфуз.

Еще стоит сразу обозначить свои предпочтения: например, «сдам семье без животных». И, конечно, сделать качественные фотографии. Чем больше, тем лучше.

Пример объявления о сдаче квартиры на сайте «Юла»

Шаг 2

Показываем квартиру

При показах собственники обычно представляют квартиру так, чтобы ее сразу же захотелось снять. Главное — не лукавить, любой обман вскоре вскроется.

Грамотные риэлторы советуют подходить к арендаторам индивидуально. Например, семьям с детьми рассказать, где находятся детский сад, школа, поликлиника, детские площадки.

Вот еще несколько базовых правил, как должен поступить порядочный владелец квартиры:

 Встретить нанимателей у подъезда, показать, куда выходят окна.

 Предложить бахилы.

 Включить в квартире весь свет.

 Открыть двери во все комнаты.

 Показать данные счетчиков.


Шаг 3

Заключаем договор найма

Этот документ не нужно оформлять у нотариуса, хватит подписей с обеих сторон. В интернете есть типовой договор (Например, Договор найма жилого помещения), туда нужно внести следующие пункты:

 Реквизиты сторон (имена, фамилии, паспортные данные).

 Дата, место.

 Объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь квартиры).

 Срок сдачи квартиры.

 Размер арендной платы, срок ее внесения.

 Форма оплаты.

 Перечень прав и обязанностей каждой из сторон. Например, по взаимной договоренности можно включить пункт о том, что косметический ремонт в квартире делает наниматель, а арендодатель компенсирует ему расходы, снизив ежемесячную плату.

 Условия о досрочном расторжении. Например: жильцы будут обязаны покинуть квартиру в случае неуплаты аренды более трех месяцев или в случае использования жилья в коммерческих целях.

«Сдаю». Cтраховка для тех,
кто сдает квартиру

  • Пожар, потоп, взрыв
  • Аварии инженерных систем
  • Стихийные бедствия
  • Взлом, кража
  • Ответственность перед соседями
от 180 руб. в месяц

Шаг 4

Регистрируем сделку

По закону арендодатель обязан заключить договор о сдаче квартиры, зарегистрировать его в Росреестре, а затем платить налоги.

Документы, необходимые для регистрации сделки в Росреестре:

 договор купли-продажи квартиры,

 документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права),

 справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,

 технический и кадастровый паспорта на квартиру


Шаг 5

Страхуем квартиру

Договор найма не может включать в себя такие риски, как пожар или затопление. Поможет страхование гражданской ответственности. Например, в случае затопления квартиры арендаторами ущерб возместит страховая компания.


Шаг 6

Платим налоги

После того, как заключен договор найма, данные о том, что собственник сдал жилье и начал получать стабильный доход, попадают в налоговую службу.

Есть несколько способов платить налог:

 Заключить договор с нанимателями как физлицо, платить 13% НДФЛ и регулярно подавать в налоговую декларации. Это традиционный способ.

 Заключить договор как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения (например, выбрать «упрощенку» и платить 6% с доходов). Плюс обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.

 Самый выгодный: зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с доходов, если квартира сдается физлицам, или 6% — если юрлицам. Никаких дополнительных взносов нет, бумажной волокиты (деклараций и отчетностей) — тоже. Налог автоматически считается в мобильном приложении на основе сформированных чеков о поступивших платежах 

Читайте также:

Индивидуальный предприниматель или самозанятость: что выгоднее на фрилансе



Семья – самое ценное!

Проводите время с близкими, а о случайностях позаботится ВСК. Посмотрите, что у нас есть.

Если рисковать, то со страховкой

Комментарии

Написать