Есть два важных условия: сдать недвижимость может только ее владелец, а сама квартира должна быть приватизирована. Иначе потребуется получить нотариально заверенное согласие всех собственников на аренду жилья. Если же недвижимость муниципальная, она принадлежит государству — такую квартиру сдавать нельзя.
Шаг 1 Ищем квартиросъемщиков
Есть два пути — можно обратиться к риелторам или найти арендаторов самому.
Когда и кому лучше обратиться к риэлтору:
- Если квартиру нужно сдать быстро: в агентствах недвижимости большая клиентская база, объявление сразу попадет на максимальное количество сайтов с объявлениями.
- Когда нет времени или возможности заниматься показами квартиры потенциальным арендаторам. Например, если собственник живет в другом городе, эту задачу он может поручить риэлтору.
- Когда не хочется заниматься сбором и оформлением документов — это тоже на себя может взять агент.
Услуги риэлторов платные. Комиссия составляет обычно 50-100% от месячной платы за аренду (единоразово). Общего правила, кто платит комиссию — квартиросъемщик или собственник — нет, в каждом агентстве свои правила.
Самостоятельный поиск арендаторов:
- Если у собственника много свободного времени, он сам готов заниматься показами и сбором документов, можно искать арендаторов самому.
Объявление можно разместить на сайтах недвижимости — в первую очередь, на «Циане», «Авито» и «Юле»
В объявлении стоит описать:
- квартиру и ее состояние (сколько комнат, какая площадь, есть ли балкон или лоджия, куда выходят окна и т.д.);
- наличие мебели и бытовой техники;
- транспортную доступность;
- инфраструктуру района (есть ли рядом школа, детский сад, поликлиника, супермаркет).
- особенности дома (какой этаж, имеется ли лифт, дежурит ли консьерж и т.д.)
- существенные недостатки. Например, если квартира после пожара, а в объявлении обтекаемо написано «требует косметического ремонта», при показе квартиры возникнет конфуз.
Еще стоит сразу обозначить свои предпочтения: например, «сдам семье без животных». И, конечно, сделать качественные фотографии. Чем больше, тем лучше.
Шаг 2 Показываем квартиру
При показах собственники обычно представляют квартиру так, чтобы ее сразу же захотелось снять. Главное — не лукавить, любой обман вскоре вскроется.
Грамотные риэлторы советуют подходить к арендаторам индивидуально. Например, семьям с детьми рассказать, где находятся детский сад, школа, поликлиника, детские площадки.
Вот еще несколько базовых правил, как должен поступить порядочный владелец квартиры:
- Встретить нанимателей у подъезда, показать, куда выходят окна.
- Предложить бахилы.
- Включить в квартире весь свет.
- Открыть двери во все комнаты.
- Показать данные счетчиков.
Шаг 3 Заключаем договор найма
- Этот документ не нужно оформлять у нотариуса, хватит подписей с обеих сторон. В интернете есть типовой договор (Например, Договор найма жилого помещения), туда нужно внести следующие пункты:
- Реквизиты сторон (имена, фамилии, паспортные данные).
- Дата, место.
- Объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь квартиры).
- Срок сдачи квартиры.
- Размер арендной платы, срок ее внесения.
- Форма оплаты.
- Перечень прав и обязанностей каждой из сторон. Например, по взаимной договоренности можно включить пункт о том, что косметический ремонт в квартире делает наниматель, а арендодатель компенсирует ему расходы, снизив ежемесячную плату.
- Условия о досрочном расторжении. Например: жильцы будут обязаны покинуть квартиру в случае неуплаты аренды более трех месяцев или в случае использования жилья в коммерческих целях.
Шаг 4 Регистрируем сделку
По закону арендодатель обязан заключить договор о сдаче квартиры, зарегистрировать его в Росреестре, а затем платить налоги.
Документы, необходимые для регистрации сделки в Росреестре:
- договор купли-продажи квартиры,
- документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права),
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
- технический и кадастровый паспорта на квартиру.
Шаг 5 Страхуем квартиру
Договор найма не может включать в себя такие риски, как пожар или затопление. Поможет страхование гражданской ответственности. Например, в случае затопления квартиры арендаторами ущерб возместит страховая компания.
Шаг 6 Платим налоги
После того, как заключен договор найма, данные о том, что собственник сдал жилье и начал получать стабильный доход, попадают в налоговую службу.
Есть несколько способов платить налог:
- Заключить договор с нанимателями как физлицо, платить 13% НДФЛ и регулярно подавать в налоговую декларации. Это традиционный способ.
- Заключить договор как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения (например, выбрать «упрощенку» и платить 6% с доходов). Плюс обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.
- Самый выгодный: зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с доходов, если квартира сдается физлицам, или 6% — если юрлицам. Никаких дополнительных взносов нет, бумажной волокиты (деклараций и отчетностей) — тоже. Налог автоматически считается в мобильном приложении на основе сформированных чеков о поступивших платежах.
