Ипотека востребована у россиян. Причём те, кто решается на этот вид кредита, положительно отзываются о своём опыте. Год от года растёт спрос на ипотеку на вторичное жильё: покупателей привлекает перспектива быстрого переезда в собственную квартиру и более низкие цены на объекты. Этот текст — пошаговая инструкция, которая поможет взять ипотеку на квартиру вторичного рынка и учесть все нюансы при оформлении займа.
Рассчитать комфортный ежемесячный платёж
Те, кто снимает жильё и при этом чувствует себя комфортно, могут рассматривать разовый платёж за аренду как будущий ежемесячный ипотечный взнос. В большинстве случаев в квартиру можно переехать сразу, а ежемесячные расходы направить на погашение кредита.
В платеже стоит учесть и коммунальные услуги: обычно арендаторов просят платить по счётчикам только за свет и воду, но с приобретением недвижимости сумма увеличивается. Капремонт, содержание многоквартирного дома, вывоз мусора, домофон — далеко не полный список категорий, за которые придётся платить ежемесячно.
Изучить программы банков и рассчитать ипотечный кредит
Не у всех банков есть ипотечные программы на вторичное жильё, но онлайн-агрегаторы помогут найти наиболее выгодное предложение среди конкурентов.
Первоначальный взнос по ипотеке зависит от условий банка, но обычно составляет не менее 10–15% от стоимости квартиры — эту сумму придётся внести сразу. Остальные платежи, в том числе и срок выплаты ипотеки, оцените с помощью калькулятора на сайтах банков. Некоторые из них рассчитывают ещё и график платежей, предоставляя заёмщику таблицу с разбивкой по месяцам и суммам, которые придётся отдавать. В базовый расчёт не включаются дополнительные расходы: страховка, оценка квартиры и комиссии.
Подать заявку на ипотеку
Перед подачей заявки надо проверить задолженности: на сайте ФНС — долги по налогам, в базе ФССП — исполнительные производства по штрафам, алиментам и так далее.
Вот на какие критерии заявки обратит внимание банк:
- возраст заёмщика — от 21 года на момент получения кредита до 65 лет на момент его погашения (в некоторых банках верхняя планка выше);
- уровень и стабильность доходов — идеальный кандидат работает по трудовому договору и на окладе, два раза в месяц получает белую зарплату;
- семейное положение — людям в браке чаще одобряют кредиты;
- место работы и стаж — банк обратит внимание на надёжность компании, специальность и должность работника, а также срок работы на нынешнем месте (типичное требование — не менее 3–12 месяцев);
- кредитная история — осторожничают с теми, кто никогда не брал взаймы у банков, а также учитывают общий уровень закредитованности: если общая сумма платежей по кредитам выше 50% дохода, в ипотеке, скорее всего, откажут. Узнать свою кредитную историю можно на сайте «Госуслуги»;
- гражданство — банки предпочитают работать с гражданами РФ.
Если заёмщик проходит по перечисленным критериям, это не означает, что банк выдаст ипотеку. Факты придётся подтвердить документами. Вместо выписки из трудовой и справки о доходах и суммах налога физического лица (2-НДФЛ) заёмщику могут предложить предоставить выписку о состоянии индивидуального лицевого счёта застрахованного лица. Это документ о трудовой деятельности из пенсионного фонда, который можно запросить на сайте «Госуслуги». Получателям ипотеки не с полностью белой зарплатой лучше подтверждать доход справкой по форме банка.
Найти квартиру
Когда банк одобрит заявку, он назовёт срок действия предложения по ипотеке. Обычно это три месяца. За это время нужно не только найти подходящий вариант на вторичном рынке, но и согласовать его с банком. Только после этого выяснятся точные условия будущей ипотеки.
Иногда банки сразу обозначают требования и к квартире. Участие в программе реновации, перспектива сноса, несогласованные планировки и большой износ дома (больше 65%) — варианты, которые обычно не устраивают кредитные организации.
Жильё на вторичном рынке важно проверить и подготовить все документы для банка. Если какие-то тонкости непонятны, лучше пригласить опытного риелтора.
«Авито», «Циан», «Яндекс Недвижимость» и «Домклик» — популярные ресурсы для поиска. Вот что стоит уточнить у продавца перед просмотром:
- историю приобретения квартиры — если недвижимость купили или получили в наследство не более трёх лет назад и снова продают, то есть повод насторожиться;
- прямая ли продажа. Такая продажа лучше альтернативной — если в цепочке сделки будет ещё несколько продавцов и покупателей, банк может не одобрить сделку по ипотеке, а покупатель рискует въехать в квартиру позже, чем хотелось бы;
- обременения — если квартира в ипотеке, но продаётся, для банка это может быть проблемой;
- количество собственников и их возраст — если есть дети, нужно будет разрешение опеки на сделку, а чем больше собственников — тем сложнее переговоры о покупке.
Дополнительную информацию, в том числе о собственниках, перепланировках и кадастровой стоимости, на основании которой рассчитывается налог, можно найти на сайте Росреестра. Онлайн-сервис «Дом.МинЖКХ» поможет узнать подробности о доме, там можно проверить сроки капремонта и износ.
Перед осмотром квартиры нужно попросить собственника подготовить паспорт (если жильё продаёт не владелец — доверенность и паспорт представителя), документы на квартиру (выписку из ЕГРН не старше 30 дней и документы-основания, указанные в ней). Стоит проверить, совпадают ли эти данные с указанными на сайте Росреестра.
При осмотре квартиры надо обратить внимание на её состояние, сравнить реальную планировку с документами, проверить инженерные системы, качество стен, потолка и окон. Дополнительно пройтись по дворам и подъездам, поспрашивать о соседях и инфраструктуре.
Иногда перепланировка — единственный способ сделать из квартиры уютное гнездо. Провести её по закону поможет статья «Как законно объединить кухню с комнатой».
Проверить чистоту сделки
Если квартира понравилась, можно собирать документы для проверки юридической чистоты сделки:
- новая выписка из ЕГРН — пусть её закажет собственник;
- правоустанавливающие документы на квартиру — всё, что значится в выписке ЕГРН как документы-основания: скан договора купли-продажи, свидетельство о праве наследования, план приватизации, договор дарения, долевого участия в строительстве и так далее;
- документы о полной оплате квартиры — важно удостовериться, что недвижимость не в залоге у банка;
- техпаспорт — банк запросит документ, чтобы проверить планировку квартиры;
- копия лицевого счёта — чтобы узнать, есть ли долги по ЖКУ;
- акт приёма-передачи квартиры — подтверждает принятие квартиры в собственность продавцом;
- выписка из домовой книги — из неё можно узнать о лицах, зарегистрированных в квартире;
- документы о снятии обременения.
Это далеко не полный список бумаг, которые помогут удостовериться, что сделка пройдёт без проблем. Повторимся: при отсутствии уверенности в собственных силах следует нанять риелтора или юриста в сфере недвижимости.
Если квартира нравится и в документах порядок, стоит зафиксировать договорённости предварительным договором купли-продажи. В нём упомянуты основные моменты сделки: цена, сроки сделки и штрафы за невыполнение условий, а также аванс — деньги в счёт цены недвижимости и задаток — сумма, которая идёт в счёт цены и страхует интересы сторон.
Передать документы в банк
Когда все документы для совершения сделки собраны, нужно предоставить их в банк. Банк всё проверит и вынесет вердикт по ипотеке.
Кроме упомянутых бумаг, для вторичной недвижимости понадобится отчёт оценщика и разрешение на продажу от супруга или супруги, если квартиру покупали в браке.
Ипотечную квартиру необходимо застраховать — это обязательное условие. Обычно ещё просят застраховать жизнь и титул (ответственность членов семьи по обязательствам заёмщика). Отказ от страховки увеличит процентную ставку по ипотеке.
Подписать договор
Как только документы проверят, банк назначит дату сделки. В этот день в офисе банка будут подписаны договор купли-продажи, ипотечный договор и банковская закладная, а деньги поместят в ячейку до момента регистрации. Квартира будет в залоге у банка, обременение снимут, как только заёмщик выплатит ипотеку.
Разумеется, перед тем как подписывать документы, их надо внимательно прочитать. Кстати, страховой договор, о котором упомянуто выше, обычно тоже подписывают на сделке.
Зарегистрировать право собственности
Регистрацию права собственности проводит Росреестр. Подать документы в ведомство можно самостоятельно, через нотариуса или через банк. Понадобится оплатить госпошлину — 2000 рублей.
Итоговый перечень документов зависит от деталей сделки. Уточнить, какие именно бумаги понадобятся, можно через сервис Росреестра. Стандартный срок регистрации собственности через МФЦ — 9 рабочих дней. Как только всё будет готово, документы можно забрать. Вместе с продавцом приезжать необязательно: он сам предъявит оригиналы документов и получит деньги.
Что выдадут покупателю квартиры и что нужно проверить:
- выписку из ЕГРН;
- закладную;
- договор ипотеки;
- договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности.
После покупки квартиры в ипотеку можно рассчитывать на налоговый вычет. Обо всех нюансах рассказали в статье «Как получить налоговый вычет за квартиру, купленную в ипотеку».
Договориться о переезде
Теперь можно договариваться о переезде. Обычно по договору у продавца будет около 10 дней на переезд. Если сделка сложная и продавец ждёт, пока освободится другая квартира, срок может быть больше.
После уточнения даты и времени приёмки квартиры нужно обратить внимание на детали: квартира должна быть в том же состоянии, что и на просмотре. Желательно также, чтобы продавец передал документы на технику: например, гарантийные талоны и инструкции, договоры с интернет-провайдерами, квитанции и так далее. Важно уточнить информацию по счётчикам, зафиксировать показания и рассчитать тариф на оплату.
Последний документ в цепочке — акт приёма-передачи квартиры. В нём нужно зафиксировать дату, описать состояние и перечень оставленного продавцом имущества, включая ключи и данные счётчиков. Не стоит подписывать документ до тех пор, пока бывший собственник не переедет полностью.
Обжиться на новом месте
Кроме переезда, есть несколько вещей, о которых важно позаботиться новому собственнику. Первое — оформить на себя договор на коммунальные услуги, для этого обратиться в управляющую компанию или ТСЖ и предъявить выписку из ЕГРН.
Зарегистрироваться по месту жительства удобно через МФЦ — заполнить заявление и предоставить документы собственника недвижимости. Через несколько дней в паспорте появится печать.
Также нужно разобраться с налогом на имущество. Его нужно платить раз в год. В каждом регионе страны своя ставка.
Кроме того, не помешает познакомиться с соседями: лично и в общедомовых чатах. Это важно, чтобы у других собственников и арендаторов не было лишних вопросов к вам.
