С 1 апреля 2024 года даже снос встроенного шкафа считается перепланировкой и его нужно согласовывать. К счастью, процедура согласования осталась относительно простой.
В этой статье расскажем, как правильно оформить перепланировку, что можно и нельзя менять, а также что будет, если сделать её без разрешения.
Защитите своё имущество — от 357 рублей
Защитите своё имущество — от 357 рублей
Страхование квартиры онлайн. До 20 тыс. рублей — без справок.
С заботой, Страховой Дом ВСК
Рассчитать онлайнСАО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru
Что такое перепланировка и зачем её согласовывать
Перепланировка — это любые изменения в квартире, которые касаются стен, перегородок, инженерных коммуникаций и других конструктивных элементов. Например, это перенос кухни, объединение санузла, снос или добавление стен.
Такие изменения могут влиять на устойчивость дома, безопасность жильцов и комфорт соседей. Поэтому государство и контролирует переделки.
Почему не стоит делать перепланировку без разрешения:
- Юридические последствия. За несогласованную перепланировку могут оштрафовать на сумму до 2500 рублей и обязать вернуть квартиру в исходное состояние.
- Трудности с продажей квартиры. Если в будущем вы захотите продать квартиру, то с незаконной перепланировкой это будет сложно. Покупатели часто требуют официального подтверждения, что все изменения выполнены законно.
- Безопасность. Несогласованные изменения небезопасны с точки зрения целостности здания и благополучия соседей. Например, снос несущей стены может ослабить конструкции всего дома.
Что можно и что нельзя менять в квартире
Перед перепланировкой важно понимать, какие изменения допустимы, а какие могут привести к проблемам с властями.
Что можно менять по согласованию
- Возводить и убирать ненесущие стены. Разрешено сносить или переносить перегородки, если они не несут нагрузку. Например, можно убрать перегородку между кухней и гостиной при условии, что в квартире нет газовой плиты.
- Объединять или разъединять комнаты. Например, допускается объединение ванной и туалета или, наоборот, их разъединение, если изменения не затрагивают несущие стены.
- Переносить или перекрывать газовые трубы. Только под контролем специалистов из газовой службы — самостоятельно нельзя.
Что можно делать без согласования
- Переносить коммуникации в пределах квартиры. Можно переносить радиаторы отопления на смежную стену. Менять местами розетки, выключатели и светильники. Переносить раковины и душевые в пределах «мокрой» зоны — ванной комнаты.
- Менять окна и двери на новые. Но форма оконных и дверных проёмов не должна изменяться, так же как и облик дома в целом. Например, фасад может потерять свой первоначальный вид, если кто-то из жильцов установит кондиционер или остеклит балкон — такие вещи по закону нужно согласовывать
Штрафы за остекление балкона и вывешивание кондиционера без согласования — до 2500 рублей для физлиц и до 50 тыс. рублей для юрлиц (по ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).
Что нельзя делать вообще
- Трогать несущие стены. Снос или переделка несущих стен запрещены: они отвечают за устойчивость здания.
- Менять влажные зоны. Расширение ванных комнат и кухонь на жилые зоны недопустимо, поскольку это может привести к протечкам и повредить конструкцию дома и квартиры соседей снизу.
- Объединять балкон и комнату. Подоконный блок также убирать нельзя.
- Удалять или переделывать вентиляционные шахты. Перенос или сужение вентиляционных каналов запрещены, так как это нарушает систему вентиляции всего дома.
Однажды я недолго снимала однушку на первом этаже. Причина переезда — в квартире не сохли постиранные вещи. Они могли висеть на сушилке по 3–4 дня и оставаться влажными. Оказалось, владельцы снесли у себя вентиляционную шахту, чтобы расширить площадь жилья. У этого решения оказались вполне реальные, ощутимые последствия.
Что изменилось в законодательстве о перепланировке
В главе 4 Жилищного кодекса РФ прописали расширенное понятие перепланировки. Раньше перепланировкой считали изменение конфигурации квартиры в пределах её границ. А теперь в это понятие входит:
- изменение границ и площади — нельзя, например, присоединять к квартире общий коридор;
- образование новых жилых объектов в результате разделения или объединения смежных квартир;
- внутренние изменения квартиры, несмотря на отсутствие изменений в площади или в границах.
Согласование касается всех видов работ, в результате проведения которых меняется планировка квартиры, ранее учтённая в Бюро технической инвентаризации (БТИ), — например, сноса или постройки стен, добавления дверного проёма и т. д.
Что ещё поменялось
| Было | Стало |
| Сведения о перепланировке вносили только в технический паспорт | Все изменения теперь отражают в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости |
| Перепланировка завершена, когда выполнен ремонт | Перепланировка считается завершённой с момента внесения сведений в ЕГРН |
| Муниципальные власти не сообщали в Росреестр о перепланировке | Теперь после утверждения акта приёмочной комиссии муниципальные власти должны направить в Росреестр сведения о принятии к учёту перепланированной квартиры |
Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовка проекта
Для начала нужно подготовить проект перепланировки. Этим может заняться архитектор или дизайнер с опытом.
Важно: проект должен учитывать все строительные нормы и правила (СНиПы), которые актуальны для жилых помещений.
Шаг 2. Сбор необходимых документов
Для подачи заявления на согласование понадобятся:
- правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности);
- технический паспорт БТИ;
- проект перепланировки, подготовленный архитектором или проектировщиком.
Если вы живёте в Москве или Московской области в доме массовой серии, можно взять типовой проект из каталога Государственной жилищной инспекции Москвы. Если вы выбираете типовой проект из каталога, самостоятельно оформлять проектные документы не нужно. Достаточно подать заявление на www.mos.ru/uslugi/.
- Заявление на согласование на «Госуслугах».
Шаг 3. Подача заявления в жилищную инспекцию
После подготовки всех документов подаётся заявление в местную жилищную инспекцию. Оно рассматривается в течение 20–30 рабочих дней, после чего выдаётся разрешение или отказ (отказ можно обжаловать в суде).
Если проект соответствует всем нормам, инспекция выдаст разрешение на перепланировку.
Шаг 4. Выполнение работ
Когда разрешение получено, можно начинать работы. Важно, чтобы они проводились строго по утверждённому проекту, и лучше привлечь профессионалов, которые знают строительные нормы.
Шаг 5. Завершение работ и уведомление жилищной инспекции
После завершения работ нужно уведомить об этом жилищную инспекцию — лично или через МФЦ.
Шаг 6. Получение акта приёмочной комиссии
Пригласите кадастрового инженера — он подготовит новый технический план квартиры. Этот план также нужно отправить в администрацию.
В течение 30 дней технический план утвердят, и вы получите акт приёмочной комиссии. Оригинал нужно отправить в местную администрацию, откуда его направят в Росреестр.
Шаг 7. Заказ справки из ЕГРН
В течение 5 дней после предыдущего шага сведения о перепланировке должны появиться в Едином государственном реестре недвижимости. Выписка покажет, внесены ли данные. Если да, перепланировка официально завершена.
Если данные не внесли, нужно ещё раз обратиться в приёмочную комиссию, чтобы они отправили документ в ЕГРН. Если акт отправили, нужно написать или позвонить в Росреестр и уточнить статус.
Что делать, если перепланировка уже сделана незаконно
Если вы купили квартиру в старом доме и при ремонте обнаружили, например, дверь в стене, которой нет в техническом паспорте, просто так её оставить не получится: потребуется согласование. Даже несмотря на то, что дверь была здесь с постройки здания.
В Москве есть практика внесудебного согласования перепланировки. Для этого нужно подать все документы в Мосжилинспекцию задним числом и подписать датой, когда перепланировки ещё не было (дату можно указать примерную). Инспекция рассмотрит это как обычное заявление и даст ответ через 20–30 рабочих дней. И дальше — все шаги как при классической перепланировке.
Допустим, дверной проём появился в стене при постройке дома в 1928 году, а потом его спрятали за штукатуркой. Вы его раскрыли, теперь нужно согласовать новую перепланировку. Датой перепланировки начало прошлого века ставить не нужно. Пишите примерное число, когда делали ремонт. Если комиссия не одобрит заявление, проём придётся снова «зашить».
С конца 2024 года Совфед развернёт эту практику на всю Россию. Сейчас самовольные перепланировки можно согласовать только через обращение в суд.