Как распознать обман в объявлениях о продаже квартиры

Не все обращаются к риелторам, когда ищут квартиру. Кто-то ради экономии занимается отбором сам, а специалисту доверяет только проверку. Если для вас это актуально, читайте в статье, как вычислить мошенников в объявлениях и сэкономить свои нервы и время.

Медицинский чекап в подарок за страховку по ипотеке

Медицинский чекап в подарок за страховку по ипотеке

Оформление без визита в офис. От 500 рублей

С заботой, Страховой Дом ВСК

Купить онлайн

САО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru

Приглашённый эксперт

Евгений Сорбат

Адвокат, риелтор, более 16 лет работает в сфере недвижимости

Что такое фейковое объявление в недвижимости

Fake с английского переводится как «подделка». В русском языке слово «фейк» используется для обозначения ложной информации. Фейки запускают специально, чтобы манипулировать аудиторией и вводить её в заблуждение. Суть фейков в сфере недвижимости — завоевать внимание потенциальных клиентов и продать свои услуги и/или объекты.

Понятие «фейк» в недвижимости используется на официальном уровне. Оно зафиксировано в «Хартии размещения объявлений профессиональных участников рынка недвижимости Сочи». Этот документ был принят на собрании Гильдии риелторов Сочи, позже его поддержали в Национальном совете Российской гильдии риелторов.

Согласно хартии, фейковым считается объявление о продаже или аренде недвижимости, в котором есть такие признаки ложной информации:

• низкая цена;
• недостоверные сведения об объекте, хозяине;
• фото другого объекта;
• неправильный адрес;
• недостоверные технические параметры объекта;
• ложные условия соглашения;
• неактуальные объекты, которые уже сданы, проданы или сняты с продажи;
• несуществующие квартиры.

Признаки фейкового объявления

Явно неправдоподобные объявления блокируют сами сервисы по поиску недвижимости вместе с аккаунтами. А те, что с ошибками и/или недостоверной информацией, не всегда получается быстро распознать.

Чтобы вычислить подделку, обращайте внимание на «красные флаги». Перечислим их ниже.

Цена заметно ниже рынка

Здесь, как и везде, работает правило: бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но не всегда дешёвые варианты — это фейк или мошенничество. Иногда просто есть информация, которую продавцу не хотелось раскрывать.

За низкой ценой могут скрываться следующие факторы:

• Обременение. В любой момент на квартиру могут заявить права третьи лица, которые по документам собственниками не являются.
• Жилец, который отказался от приватизации и имеет пожизненное право на проживание. Это не отражается в документах на квартиру: чтобы проверить, надо смотреть историю приватизации.
• Апартаменты вместо квартиры. В апартаментах нет возможности зарегистрироваться, выше налоги и коммунальные платежи.
• Недавняя сделка. Если не прошло трёх лет с момента последних манипуляций с объектом, сделку могут оспорить, квартиру придётся вернуть, а потом искать продавца, чтобы вернуть деньги.

Связь только по звонку

В объявлении представлена привлекательная квартира по отличной цене. Но с агентом можно связаться только по телефону — никаких сообщений. Когда потенциальный покупатель звонит, ему рассказывают одну из заученных историй: например, что квартира переходит по наследству, с документами пока не всё в порядке, но вам могут предложить другой объект, получше.

Такие объявления размещают, чтобы «завербовать» потенциального клиента на подбор квартиры, психологически обработать и заключить договор. Услуги придётся оплатить, даже если работа риелтора не устроит.

Другой вариант этой схемы — квартиры «от застройщика». Например, в объявлении студия за 7 миллионов в Москве – звонишь, а мошенники говорят: «Мы вам подберём квартиру в нашем ЖК или просто по Москве и области. Цена от 9 миллионов». 

Если спросить про вариант, который был в объявлении, консультант показательно удивится: таких квартир не бывает. В лучшем случае скажет, что тот объект уже купили или что он участвовал в акции, которая закончилась аккурат перед звонком клиента.

Просят телефон и не дают свой

Эта схема похожа на предыдущую. Разница в том, что основная цель этих объявлений — выманить номер телефона потенциального покупателя и внести его в базу, которую потом продадут агентам по недвижимости. Часто такие базы приобретают продавцы новостроек.

В этом случае у покупателя есть возможность написать сообщение. Если он задаёт вопрос по квартире, ему отвечает бот: «С вами скоро свяжутся, оставьте номер телефона». Если это сделать, начинается атака: звонят по несколько раз в день с разных номеров. Спрашивают, интересовался ли абонент покупкой недвижимости, и начинают предлагать все новостройки Москвы, области, а заодно и Санкт-Петербурга. Чтобы всех заблокировать, понадобится немало времени и нервов.

Отговаривают работать с риелтором

Собственник якобы сам продаёт квартиру и не хочет общаться с риелторами покупателей. Бывает и такое, но даже если собственник самостоятельно решил продавать квартиру, это не обязывает покупателей поступать так же.

Иметь своего риелтора — нормальная практика, а нежелание продавца общаться с профессионалом в сфере недвижимости — повод насторожиться.

В объявлении чужое имя

В объявлении написано: «Свяжитесь с Владимиром (собственник)», а на звонок отвечает Станислав или вообще Галина. В такой ситуации к «собственнику» должны возникнуть вопросы.

Низкий рейтинг продавца

Выявить непорядочных продавцов помогают отзывы и оценки покупателей. Они тоже бывают фейковыми, но среди них всегда есть и реальные, нужно не полениться и прочитать побольше.

Продавцов проверяют и сами сервисы. У «Авито» есть условная верификация продавца квартиры. Если продавец надёжный (долго присутствует на сайте, отличные отзывы и т. д.), портал присвоит ему специальную плашку «Надёжный партнёр». Работать лучше с такими. Это не 100-процентная гарантия порядочности продавца, но всё же риск нарваться на мошенника ниже.

На «Циане» есть градация в зависимости от надёжности риелтора. Если человек регулярно получает хорошие отзывы, рейтинг повышается. Высшая ступень — это суперагент.

Странное описание

Заходишь в объявление, а там красиво и подробно, как в рекламе, описан район будущего места жительства: много парков, магазинов, до метро удобно добираться, соседи — прекрасные тихие люди. И ничего о самой квартире. Иногда даже не публикуют фото квартиры, вместо них — план квартиры или этажа. Как правило, за такими объявлениями прячутся новостройки в бетоне.

Задвоенные объявления

Недобросовестные риелторы берут чужое реальное объявление о продаже квартиры, снижают в своей копии цену и начинают «охоту» на клиента. Когда покупатель встречает задвоенные объявления, сложно понять, где оригинал, а где фейк. Здесь основным показателем честности объявления выступает адекватная рыночная цена.

Бывает, что и оба объявления поддельные. А иногда собственник обращается к нескольким риелторам с одним и тем же объектом, в сервисе может появиться несколько объявлений. В этом случае агенты тоже могут устанавливать разные цены, но все они будут рыночными.

Фейки для оценки квартиры

Иногда в базах появляются фейковые объявления, единственная цель которых — повлиять на оценочную стоимость недвижимости в определённой локации.

Такие фейки нужны, например, для оформления выгодного ипотечного займа с залогом недвижимости. Заёмщик создаёт объявления о продаже квартир в своём и соседних домах с ценой выше рынка, повышая стоимость залогового жилья.

Есть и другой вариант: для выгодной покупки понравившейся квартиры покупатель создаёт объявления в соседних подъездах или домах с более низкой ценой и получает дополнительный повод для торга.

Как только кредит или скидка получены, фальшивые предложения удаляют. 

Если вы не можете дозвониться по указанному в объявлении номеру, скорее всего, вы попали на такое объявление. Цель авторов — не общаться с вами по вымышленному объявлению, а вести за его счёт собственную игру. 

Продаётся не квартира, а доля

Доли бывают разные.

Право общедолевой собственности. Существует целостный объект, а у дольщиков есть право на виртуальную (не выделенную) долю. Например, вы юридически владеете половиной двухкомнатной квартиры, но какой из двух комнат, по факту неизвестно. По закону такие дольщики обязаны договориться сами между собой. Если не придут к согласию — обратиться в суд.

Выделенная доля. В этом случае у объекта есть кадастровый номер. Например, одна из двух комнат юридически закреплена за вами, её можно закрыть и никого не пускать. А можно продать как отдельный, более привлекательный, чем доля в первом случае, объект. Доля в общедолевой собственности также выделяется через суд, но такие решения принимаются неохотно в связи с тем, что квартира, по сути, становится коммунальной, а политика нашего государства направлена на уход от этого формата и ликвидацию коммунального жилого фонда.

В фейковых объявлениях доли обоих видов называют «студиями», чтобы покупатель подумал, что это отдельная малогабаритная квартира. Но на деле это купленная перекупщиком в «убитом» состоянии двушка или трёшка.

Её разделяют на несколько «студий», которые по сути являются долями, делают там ремонт и выставляют на продажу каждую долю как отдельную малогабаритную квартиру-студию. Продать три таких студии-доли, выданные за малогабаритное жилье, выгоднее, чем одну трёхкомнатную квартиру.

Вот чем может обернуться покупка такой «студии».

Купите долю, которой не сможете распоряжаться. Если у доли нет кадастрового номера, сначала нужно договориться с другими дольщиками о разделе квартиры и получить кадастровый номер на свою долю. Пока нет номера и конкретно закреплённой комнаты за ним, вы владеете процентной частью квартиры — в физическом плане неизвестно какой.

Если раздела не будет, то при дальнейшей продаже сложно найти покупателя на долю в квартире. Сначала вы должны предложить свою долю соседям, и только после их письменного отказа можно продавать другим, иначе соседи могут подать на вас в суд и объявить вашу сделку недействительной. 

Купите «студию», но с туманным прошлым

Даже если доля уже выделена, у квартиры могут быть свежие документы по предыдущей сделке — меньше трёх лет назад. Такое часто бывает, потому что перекупщики стремятся продать объект как можно быстрее.

Это значит, что объект подпадает под все риски, с которыми может столкнуться собственник, продавший её перекупщику. Например, если в течение трёх лет предыдущий собственник надумает банкротиться, то сделку с вашим продавцом могут признать недействительной, квартиру включат в банкротную массу. Придётся требовать деньги обратно с продавца, что совсем непросто.

Купите «студию», но с неузаконенной перепланировкой

При выделении доли кадастровый номер даётся на комнату, а места общего пользования (кухня, коридор, ванная и туалет) так и остаются общими. Там, скорее всего, будет неузаконенная перепланировка, благодаря которой комнаты и превратились в «студии». «Мокрых точек» (ванная с туалетом) в квартире станет не одна, а, например, три. Так что перепланировку не будет шансов узаконить задним числом.

В любой момент могут нагрянуть сотрудники жилищной инспекции, выдать предписание о восстановлении первоначального вида жилого помещения и составить административный протокол со штрафом (ч. 2 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Для физлиц — от 2000 до 2500 рублей. Если штраф не оплатить, повторный назначат в двойном размере.

После возврата квартиры в первоначальный вид изменятся и условия проживания. Коммунальная квартира уже не так привлекательна, как студия, — со всеми вытекающими.

Что делать, чтобы это предотвратить:

1. Смотреть, есть ли у объекта кадастровый номер.
2. Проверять законность перепланировки.
3. Познакомиться со всеми соседями до покупки объекта и уточнить, кто чем владеет. Возможно, вам придётся с ними жить в более тесной обстановке или как минимум договариваться о разделе.