Слушать аудиоверсию этой статьи:
Снимать квартиру без договора ненадёжно: в любой момент владелец может выселить жильцов без объяснения причин. Ещё и выставить счёт за неработающую технику, которая была сломана кем-то другим.
Чтобы избежать конфликтов с владельцем, лучше оформить договор найма и прописать в нём все условия аренды. Рассказываем, как это сделать.
Если квартиру, комнату или дом снимает физическое лицо — это наём. Когда снимают нежилые помещения, заключают договор аренды. Ещё договор аренды оформляют, если арендатор — юридическое лицо.
Договор защищает собственника и арендатора, регулирует спорные ситуации. В конце статьи приводим пример шаблонов документов: договора найма, акта приёма-передачи и расписки.
Для простоты используем в статье понятие «договор аренды».
Срок аренды
Квартиру можно снять как на пару часов, так и на несколько лет: законом сроки не установлены. Но договор аренды сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать в Росреестре. Поэтому владельцы часто составляют договор на 11 месяцев или 364 дня, а по истечении этого срока продлевают в дополнительном соглашении к договору.
С точки зрения закона, не зарегистрированный в Росреестре договор — официальный документ. С ним можно идти в суд, если возникнут проблемы с хозяином.
Также стоит внести пункт о преимуществе на продление срока договора.
Хотя закон и закрепляет такое право за последним арендатором, желательно обговорить этот момент с владельцем и закрепить в документе. В России прав больше у собственников, чем арендаторов. Поэтому лучше подстраховаться.
Также важно сверить фактический адрес квартиры и адрес, который указан в договоре: улица, номер дома, подъезда и квартиры должны совпадать до буквы. В договоре нужно указать площадь снимаемого помещения и количество комнат как дополнительную меру проверки и защиты. Все эти данные должны совпадать с документом, который подтверждает право собственности владельца.
О том, как проверить право собственности, рассказали в статье «Решили снять квартиру: чек-лист, который поможет выбрать жильё правильно».
Стоимость аренды и условия оплаты
Обязательно нужно указать стоимость аренды квартиры и когда вносится оплата. Здесь могут быть разные варианты — начало или конец месяца, дата заезда. Удобно, если дата оплаты квартиры будет приходиться на дни после получения зарплаты.
Стоит прописать способ оплаты квартиры — наличными или переводом на банковскую карту. Если оплата будет наличными, к договору нужно добавить приложение с распиской о передаче и получении денег за каждый из месяцев.
По закону стоимость аренды не может повышаться чаще, чем один раз в год. Первый раз владелец может увеличить стоимость только через шесть месяцев со дня заключения договора. Нужно обговорить этот момент и внести в договор при необходимости.
Многим людям тяжело отстаивать свои интересы в переговорах. Причиной может быть неуверенность в себе, избегание конфликтов и даже страх успеха. С полисом «Телемедицина» можно получить онлайн-консультацию психолога в удобное время. По промокоду ВЫИСКАЛИ действует скидка 15%.
Страховой депозит и условия его невозврата
Обычно страховой депозит равен месячной стоимости аренды и вносится сразу при подписании договора. Но иногда владельцы разрешают разбить залог на несколько месяцев — это тоже нужно прописать в договоре.
Важно указать ситуации, когда страховой депозит не возвращается арендатору. Например, что сумма остаётся у владельца квартиры за причинённый его имуществу ущерб — сломанную мебель, разбитое окно и так далее.
Условием, при котором страховой депозит остаётся у владельца, может быть только порча имущества.
Ещё одна распространённая причина невозврата депозита — когда жильцы съезжают раньше срока.
В пункт о страховом депозите не стоит включать выезд арендатора из квартиры до окончания срока аренды.
Ведь можно неожиданно потерять работу или по семейным причинам вернуться в родной город. Страховой депозит — возвратная сумма. Если владелец настаивает на этом пункте и арендатора он не смущает, можно подписать договор. О рисках квартирант предупреждён.
Но лучше установить штраф.
Кто из сторон оплачивает коммунальные услуги и ремонт
Вода, свет, газ, интернет, капитальный ремонт — важно указать, кто оплачивает различные коммунальные услуги. Если этого не сделать, арендатору придётся платить за все услуги самостоятельно. Также нужно зафиксировать показания счётчиков на момент заключения договора, чтобы не оплачивать счета предыдущих жильцов.
Ещё перед заключением договора важно обсудить, кто будет оплачивать ремонт сантехники и замену бытовых приборов, которые вышли из строя. Договорённости нужно зафиксировать в документах.
Иногда владельцы квартир разрешают арендаторам сделать небольшой ремонт в счёт оплаты жилья, например переклеить обои или сменить мебель. Согласие владельца желательно отразить в договоре.
Имущество и состояние квартиры
По закону арендатор несёт ответственность за имущество, которое находится в квартире.
Бывает, что владельцы не хотят возвращать страховой депозит и объясняют это тем, что их имущество было испорчено. Тогда арендатору приходится доказывать, что обои были оторваны предыдущими жильцами, а телевизор не работал ещё до заезда в квартиру.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно оформить акт приёма-передачи, в котором будет зафиксировано имущество владельца и в каком состоянии оно находится.
Чем подробнее опись имущества, тем лучше.
В акте приёма-передачи нужно перечислить всю мебель, технику и предметы интерьера, например зеркала и светильники. Важно описать их состояние и указать производителей, если они известны. Дополнительно можно сделать фотографии дефектов и царапин.
Количество вилок и ложек перечислять необязательно, но крупные и ценные вещи точно нужно указать.
Что ещё включить в договор
Не все владельцы разрешают, чтобы в квартире держали животных. Если согласие получено, желательно отразить это в договоре.
Также нужно указать, сколько раз в месяц и при каких условиях владелец может посещать квартиру. Например, один раз в месяц с предупреждением за день до визита. Это поможет избежать случаев, когда владелец ежедневно приходит с проверками.
В договор нужно включить всё, что обсуждалось на встрече.
Например, если владелец квартиры пообещал привезти шкаф или разобрать хлам на балконе. Важно отразить не только договорённость, но и сроки выполнения обещаний.
Нужно прописать условия и порядок расторжения договора, в том числе досрочного. Обычно указывают срок, за который владелец или арендатор обязаны предупредить о расторжении договора, например один или три месяца. За нарушение срока можно установить штраф.
Шаблоны договора, акта приёма-передачи и расписки о получении денег можно скачать по ссылке. Их можно скопировать и отредактировать под свою ситуацию.