Как сдать квартиру правильно
и безопасно

Рассказываем, как найти жильцов и грамотно оформить сделку
В этой инструкции речь пойдет о сдаче квартиры официально. Сдавать «в черную», то есть не заключать договор и не показывать доход государству — опасно: есть вероятность получить штраф и невозможно взыскать убытки с жильцов. Рассказываем, как сделать так, чтобы процедура была законной и безопасной.

Есть два важных условия: сдать недвижимость может только ее владелец, а сама квартира должна быть приватизирована. Иначе потребуется получить нотариально заверенное согласие всех собственников на аренду жилья. Если же недвижимость муниципальная, она принадлежит государству — такую квартиру сдавать нельзя.

Шаг 1 Ищем квартиросъемщиков

 

Есть два пути — можно обратиться к риелторам или найти арендаторов самому.

Когда и кому лучше обратиться к риэлтору:

  • Если квартиру нужно сдать быстро: в агентствах недвижимости большая клиентская база, объявление сразу попадет на максимальное количество сайтов с объявлениями.
  • Когда нет времени или возможности заниматься показами квартиры потенциальным арендаторам. Например, если собственник живет в другом городе, эту задачу он может поручить риэлтору.
  • Когда не хочется заниматься сбором и оформлением документов — это тоже на себя может взять агент.

Услуги риэлторов платные. Комиссия составляет обычно 50–100% от месячной платы за аренду (единоразово). Общего правила, кто платит комиссию — квартиросъемщик или собственник — нет, в каждом агентстве свои правила.

Самостоятельный поиск арендаторов:

  • Если у собственника много свободного времени, он сам готов заниматься показами и сбором документов, можно искать арендаторов самому.

Объявление можно разместить на сайтах недвижимости — в первую очередь, на «Циане»«Авито» и «Юле»

В объявлении стоит описать:

  • квартиру и ее состояние (сколько комнат, какая площадь, есть ли балкон или лоджия, куда выходят окна и т.д.);
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • транспортную доступность;
  • инфраструктуру района (есть ли рядом школа, детский сад, поликлиника, супермаркет).
  • особенности дома (какой этаж, имеется ли лифт, дежурит ли консьерж и т.д.)
  • существенные недостатки. Например, если квартира после пожара, а в объявлении обтекаемо написано «требует косметического ремонта», при показе квартиры возникнет конфуз.

Еще стоит сразу обозначить свои предпочтения: например, «сдам семье без животных». И, конечно, сделать качественные фотографии. Чем больше, тем лучше.

Пример объявления о сдаче квартиры на сайте «Юла»

Шаг 2 Показываем квартиру

При показах собственники обычно представляют квартиру так, чтобы ее сразу же захотелось снять. Главное — не лукавить, любой обман вскоре вскроется.

Грамотные риэлторы советуют подходить к арендаторам индивидуально. Например, семьям с детьми рассказать, где находятся детский сад, школа, поликлиника, детские площадки.

Вот еще несколько базовых правил, как должен поступить порядочный владелец квартиры:

  • Встретить нанимателей у подъезда, показать, куда выходят окна.
  • Предложить бахилы.
  • Включить в квартире весь свет.
  • Открыть двери во все комнаты.
  • Показать данные счетчиков.

Шаг 3 Заключаем договор найма

  • Этот документ не нужно оформлять у нотариуса, хватит подписей с обеих сторон. В интернете есть типовой договор (Например, Договор найма жилого помещения), туда нужно внести следующие пункты:
  • Реквизиты сторон (имена, фамилии, паспортные данные).
  • Дата, место.
  • Объект недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь квартиры).
  • Срок сдачи квартиры.
  • Размер арендной платы, срок ее внесения.
  • Форма оплаты.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон. Например, по взаимной договоренности можно включить пункт о том, что косметический ремонт в квартире делает наниматель, а арендодатель компенсирует ему расходы, снизив ежемесячную плату.
  • Условия о досрочном расторжении. Например: жильцы будут обязаны покинуть квартиру в случае неуплаты аренды более трех месяцев или в случае использования жилья в коммерческих целях.

Шаг 4 Регистрируем сделку

По закону арендодатель обязан заключить договор о сдаче квартиры, зарегистрировать его в Росреестре, а затем платить налоги.

Документы, необходимые для регистрации сделки в Росреестре:

  • договор купли-продажи квартиры,
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права),
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
  • технический и кадастровый паспорта на квартиру.

Шаг 5 Страхуем квартиру

 

Договор найма не может включать в себя такие риски, как пожар или затопление. Поможет страхование гражданской ответственности. Например, в случае затопления квартиры арендаторами ущерб возместит страховая компания.

Шаг 6 Платим налоги

После того, как заключен договор найма, данные о том, что собственник сдал жилье и начал получать стабильный доход, попадают в налоговую службу.

Есть несколько способов платить налог:

  • Заключить договор с нанимателями как физлицо, платить 13% НДФЛ и регулярно подавать в налоговую декларации. Это традиционный способ.
  • Заключить договор как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения (например, выбрать «упрощенку» и платить 6% с доходов). Плюс обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.
  • Самый выгодный: зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с доходов, если квартира сдается физлицам, или 6% — если юрлицам. Никаких дополнительных взносов нет, бумажной волокиты (деклараций и отчетностей) — тоже. Налог автоматически считается в мобильном приложении на основе сформированных чеков о поступивших платежах.

Добавить комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться