Аренда или ипотека: что выбрать в 2025 году

Повышение ключевой ставки ЦБ сильно ударило по рынку недвижимости — приходится сто раз подумать, стоит ли ввязываться в ипотеку или продолжить снимать жилье. Мы изучили рыночные и льготные ставки, взвесили все за и против и делимся выводами.

Страхование ипотеки — от 500 рублей

Страхование ипотеки — от 500 рублей

Защитите своё имущество и права с ипотечным страхованием в Страховом Доме ВСК! Соответствие требованиям банка.

С заботой, Страховой Дом ВСК

Рассчитать онлайн

САО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru

Что сейчас со ставкой по ипотеке

Центробанк повышает ключевую процентную ставку для борьбы с инфляцией. Банки ориентируются на неё, и ставки по ипотечным кредитам тоже растут. Средняя ставка по ипотеке на новостройки и вторичку сейчас — 27-28%, но может быть и больше.

Конечно, ещё действуют некоторые льготные программы. Например, в случае дальневосточной или арктической ипотеки ставки составляют 2%. Есть менее специфические программы: например, ставка по льготной, семейной ипотеке — от 6%, а для специалистов IT-сектора — от 5%. Эти меры помогают сохранить интерес к ипотечному кредитованию и поддержать спрос на рынке недвижимости, но только у части населения.

Для рынка вторичного жилья тоже есть льготы, но их мало, и они специфические. Например, по дальневосточной и арктической программам квартиру на вторичке можно купить только в сельской местности или в моногороде. При этом вторичное жилье, как правило, доступнее по общей стоимости, квадратный метр стоит дешевле, и даже при высокой кредитной ставке ниже сумма переплаты.

Новые ставки по ипотеке увеличивают и первоначальный взнос, и ежемесячные платежи.

На рефинансирование ипотеки — то есть перезаключение договора на новых, более выгодных условиях в другом банке — ставка тоже влияет. Пока она не снизится до 12–13% годовых (по прогнозам Центробанка, это может произойти не раньше 2026 года), банки не будут предлагать кредиты с низким процентом. Зато когда это произойдёт, рефинансировать ипотечные кредиты будет выгодно тем, кто взял их в конце 2024 — начале 2025 года. 

Покупка квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

Главный довод в пользу ипотеки: платите за своё жилье, которое останется в собственности. К тому же со временем недвижимость, как правило, растёт в цене — при необходимости можно продать и остаться в плюсе. Имея собственное жильё, владельцы избавляются от неопределённости: они не окажутся на улице и не столкнутся с ростом ежемесячного платежа.

• Стабильность. Ипотечные платежи обычно одинаковые на всё время кредита, это позволяет планировать расходы на жильё.

• Свобода в использовании недвижимости. Заёмщик может свободно изменять своё жильё: делать ремонт, перепланировку, предварительно согласовав с жилищной комиссией и банком, или даже сдавать его в аренду без необходимости согласования с третьими лицами.

• Инвестиционная привлекательность. Покупка квартиры, даже в ипотеку, защитит накопленные средства. Если нужно сохранить свои сбережения, можно использовать их как первоначальный взнос за квартиру.

• Пассивный доход. Ипотечная квартира может приносить дополнительные деньги или стать стабильным источником дохода. Для этого заёмщику нужно сдать квартиру в аренду за ту же сумму, что и ежемесячный платёж по ипотеке.

При этом 52% россиян боятся ипотеки. Они опасаются не выплатить долг при потере работы. Вот ещё минусы:

• Высокие затраты. При покупке жилья в ипотеку необходимо внести первоначальный взнос, в среднем это около 20% в настоящее время. Например, при покупки в Казани двухкомнатной квартиры площадью 71,2 м² и общей стоимостью 19,7 млн рублей первоначальный взнос в размере 20% составит 3,94 млн рублей.
• Долгосрочные обязательства. Ипотеку выплачивают в среднем от 15 до 30 лет. Нужно строго планировать бюджет и, возможно, отказывать себе в других вещах.
• Дополнительные расходы. Владельцы жилья несут дополнительные расходы, такие как налоги на недвижимость, страхование и затраты на обслуживание и ремонт. Эти расходы могут значительно увеличить общую стоимость владения жильём. Если оформляете ипотеку на первичку, то придётся платить и за аренду, и за ипотеку в строящемся доме. Исключения есть, но их не много.
• Риск потери имущества. Если заёмщик не сможет выполнять свои обязательства по ипотечным платежам, а для этого достаточно будет четыре раза в течение года просрочить платёж, то у заёмщика могут отобрать квартиру. До полной выплаты ипотеки по закону квартира принадлежит банку.

Аренда квартиры: плюсы и минусы

Собственное жильё не планируют покупать 25% жителей нашей страны. Их устраивает жить в съёмной квартире, и они приводят следующие аргументы:

• Гибкость. Аренда предоставляет большую гибкость в плане перемещения. Если не уверены в будущем месте жительства или планируете переезд по работе, аренда — подходящий вариант. Можно легко сменить жильё по окончании срока аренды, не заботясь о продаже недвижимости.
• Низкие первоначальные затраты. При съёме квартиры нужно заплатить только за первый месяц аренды и внести залог. Это позволяет сэкономить средства и распределить их на другие нужды.
• Отсутствие дополнительных расходов. Арендаторы обычно не оплачивают ремонт, замену окон, батарей и мебели. Большинство таких расходов ложится на плечи владельца недвижимости.
• Скорость получения жилья. Процесс аренды жилья занимает меньше времени: не нужно проходить сложные процедуры оформления документов и ожидать одобрения кредита. Это особенно важно, если нужно срочно решить вопрос с жильём.

Средняя стоимость аренды жилья в разных городах России

Несмотря на то что арендная плата ниже ежемесячного платежа, некоторые арендаторы всё же отмечают и минусы съёмного жилья. Вот что чаще всего говорят:

• Отсутствие права собственности. Все деньги, потраченные на аренду, уходят в карман чужому человеку. В конечном итоге можно потратить значительную сумму на аренду, но не получить ничего взамен. Например, арендовать квартиру площадью 40 м² в Москве недалеко от метро «Селигерская» можно за 89 тыс. рублей в месяц. В квартире есть всё для комфортного проживания: новая стильная и удобная мебель, встроенная кухня, техника, тёплый пол в ванной, полотенцесушитель с регулятором температуры и таймером. За 5 лет аренды этого жилья квартиросъёмщик заплатит 5,34 млн рублей — при условии, что ежемесячный платёж не поднимется.
• Неопределённость условий. Арендные соглашения могут измениться, владелец может поднять арендную плату или решит продать квартиру и расторгнет договор аренды. Это риски, которые арендатор понимает и принимает.
• Ограниченная свобода. Квартиросъёмщики часто сталкиваются с ограничениями по изменению интерьера или правилами поведения в квартире. Например, вы не сможете поменять обои и мебель, сделать перестановку, установить новую сантехнику или бытовую технику. Небольшие изменения можно согласовать с собственником, но решение всегда будет за ним. А если сделать ремонт и разрешат, то после переезда придётся начинать сначала в новой квартире. Ещё в квартиру могут не пустить с собакой или с маленьким ребёнком. Некоторые арендодатели сдают недвижимость только парам или, наоборот, одиночкам.

Сравнение платежа по аренде и ипотеке: пример расчёта

У аренды квартиры и у покупки недвижимости в ипотеку есть свои достоинства и недостатки. Что касается ежемесячных платежей, то, как правило, жильё в аренду обходится дешевле. Исключение — Москва, Санкт-Петербург и Сочи, где спрос так высок, что и аренда держится на высоком уровне.

Сделаем примерный расчёт для семьи из трёх человек, которая выбирает между арендой и покупкой квартиры в ипотеку. Жильё рассматривают только на вторичном рынке, чтобы въехать сразу после покупки. Семье нужна двухкомнатная квартира в Краснодаре, в Прикубанском районе. Ещё у них накоплено 500 тыс. рублей. Аренда квартиры площадью 62,6 м² обойдётся в 42 400 рублей в месяц. Квартира с евроремонтом, совмещённым санузлом и балконом. Проведён интернет. Квартира оборудована кухонным гарнитуром, мебелью и бытовой техникой. Есть холодильник, стиральная и посудомоечная машины, плита.

Коммунальные услуги и счётчики оплачиваются отдельно: 2700 рублей — оплата ЖКУ (без счётчиков).

Ещё при заезде нужно оплатить 30% от ежемесячного платежа за риелторские услуги, а вот залога собственник для этой квартиры не просит.

Итого общая стоимость аренды квартиры в первый месяц составит 55 120 рублей, дальше — около 47 000 рублей.

Аналогичное по метражу жилье (62 м²) в этом же районе можно купить за 9,3 млн рублей. Для оформления ипотеки потребуется первоначальный взнос в размере 20% — примерно 1,9 млн рублей. У нашей семьи есть только 500 тыс. рублей, значит, остальную сумму придётся занимать или дополнительно брать кредит в банке.

Ставка по ипотеке для вторичного жилья — 27%. Возможно, ставка немного снизится, например если заёмщик является зарплатным клиентом банка, в котором выдаётся ипотека.

Ежемесячный платёж на 30 лет составит 173 643 рублей. Ещё нужно ежегодно оплачивать страховку жизни и здоровья заёмщика — обычно около 10 тыс. рублей, но может быть и больше (всё зависит от требований банка).

Кроме этого, придётся заплатить за услуги риелтора от 5% от стоимости жилья, в нашем примере это 465 тыс. рублей.

Потребуется оплатить и другие услуги, например регистрацию прав собственности, оформление цифровой подписи, на что уйдёт около 5 тыс. рублей. Возможно, будут и другие скрытые платежи: юридическая проверка недвижимости и её оценка; банки часто предлагают услуги снижения ставки. Расходы в этой категории сложно просчитать, они очень индивидуальны. Части трат можно избежать, если не пользоваться услугами компаний, а разбираться во всём самостоятельно.

Итого приблизительная сумма затрат на привлечение кредита и оформление ипотеки — 2,4 млн рублей.

Что будет с ипотекой дальше и стоит ли подождать снижения ставки

Ориентир, по которому можно прогнозировать ставку по ипотеке, — та самая ставка ЦБ: считается, что ставка по рыночной ипотеке отстаёт от неё на 2 процентных пункта, но в реальности это может быть и 0,3, и 4,35 п. п.

По разным прогнозам, в 2025 году ставка останется такой же с возможным снижением в IV квартале или может достичь 33–35%. В любом случае ждать чудес в ближайшее время не приходится.

В сентябре в «РБК-Недвижимости» считали, какой будет разница, если купить квартиру в новостройке по ставке в 21% (правда, сейчас ставки ещё выше) и потом рефинансировать, и если купить сейчас. Логика такова:

— Если купить квартиру в новостройке сейчас cо ставкой 21% и рефинансировать через три года, квартира в Москве за 21,4 млн рублей обойдётся суммарно в 60,4 млн рублей, в Волгограде квартира за 6,1 млн рублей обойдётся в 17,2 млн рублей. 

— Если подождать и взять ипотеку через три года с гипотетической ставкой 10%, квартира в Москве за 21,4 млн рублей обойдётся суммарно в 54,1 млн рублей, в Волгограде квартира за 6,1 млн рублей обойдётся в 15, 4 млн рублей. 

При этом во втором случае — с ипотекой через три года — строительство дома и ожидание начнутся с момента покупки.

Что в итоге

Ипотека и аренда подойдут в разных ситуациях. В краткосрочной перспективе снимать квартиру может быть дешевле, чем оформлять кредит, поскольку платежи, скорее всего, будут меньше ипотечных. Однако при долгосрочном планировании выгоднее оказывается ипотека. Особенно если у семьи есть средства хотя бы на минимальный первоначальный взнос.

Если не хотите связывать себя долгосрочными финансовыми обязательствами, аренда жилья может быть наиболее подходящим вариантом. Можно переезжать при необходимости и искать новую квартиру, если жизненные обстоятельства изменятся.

Но если вы планируете создать семью, то покупка недвижимости может оказаться более оправданным решением. Собственное жильё — это стабильность и комфорт на долгие годы.