Что будет, если не платить ипотеку или вы просрочили ипотечный платёж

Средний срок, на который обычно берут ипотеку, — 24,9 года. За это время в жизни многое может измениться, в том числе финансовое положение. Если ежемесячный платёж вдруг стал непосильным бременем, главное не молчать, а поскорее связаться с банком. Рассказываем, что будет, если не платить ипотеку, и как договориться с кредитором, чтобы не лишиться недвижимости.

Последствия неуплаты ипотеки

При заключении договора у обеих сторон появляются обязательства. У клиента — вовремя вернуть банку выданный заём с уплатой начисленных процентов. У банка — выдать кредит на согласованных условиях. Вот что может грозить человеку, если он нарушит условия ипотечного договора.

Штрафы и пени

С первого дня просрочки банк начисляет неустойку — пени или штраф согласно условиям кредитного договора. Неустойка рассчитывается от суммы пропущенного платежа. Кредитор может применять один из двух вариантов:

• штраф, который начисляется единовременно;
• пени — проценты на просроченную задолженность, которые начисляются ежедневно.

Но кредитная организация не может начислять любую неустойку по своему усмотрению: законодатель ограничивает предельную сумму таких процентов. Размер неустойки не может превышать ключевую ставку, которая действовала на момент заключения договора, или 0,06% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Медицинский чекап в подарок за страховку по ипотеке

Медицинский чекап в подарок за страховку по ипотеке

Оформление без визита в офис. От 500 рублей

С заботой, Страховой Дом ВСК

Купить онлайн

САО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru

Звонки от сотрудников банка и коллекторов 

Если клиент не внёс платёж вовремя, кредитор не заставит себя долго ждать. Банк должен напоминать заёмщику о просрочке в течение семи дней после её возникновения. Но если он этого не сделал, это не считается основанием для освобождения от ответственности, и банк имеет право начислить неустойку за пропуск платежа. Потому главная обязанность заёмщика и по закону, и по договору — своевременная выплата кредита.

В каждой кредитной организации есть специальная служба — отдел по работе с просроченной задолженностью. Его сотрудники работают с клиентами, которые затянули с выплатой.

Просрочка до 5 дней

На начальном этапе извещать должника о просрочке может автоинформатор. Но чаще заёмщику звонят живые люди — сотрудники отдела по работе с просроченной задолженностью. Цель таких звонков — выяснить у клиента, по какой причине он не внёс платёж, и договориться о комфортной для обеих сторон дате платежа.

Просрочка до месяца

Неустойка растёт, с должником продолжают работать сотрудники банка. Взаимодействовать с ним они могут одним из способов:

• по телефону и не чаще одного раза в сутки, двух раз в неделю и до восьми раз в течение месяца;
• личные встречи не чаще одного раз в неделю.

Банк может позвонить должнику на работу или домой — передать коллегам или родственникам, что его ищут кредиторы. Такое практикуется, если сам заёмщик уклоняется от общения с банком.

Просрочка в несколько месяцев

Когда просрочка по ипотеке длится несколько месяцев, банк может передать работу с таким кредитом коллекторской компании или вовсе продать задолженность по договору уступки права требования — цессии. Общего регламента, когда именно это происходит, не существует: каждый банк решает сам. Для должника ничего не поменяется: условия по кредиту останутся прежними, но платить придётся новому кредитору и по реквизитам, которые тот укажет.

При этом при просрочке более четырёх месяцев должник имеет право отозвать данное ранее кредитору согласие на взаимодействие. Банк прекратит звонки, как только получит такое уведомление от заёмщика.

Судебные разбирательства

Первый вопрос любого ипотечника — могут ли забрать единственное жильё за долги по кредитам. Могут — и заберут, потому что ипотечное жильё, даже если оно единственное, выступает обеспечением по выданному кредиту. Поэтому такую квартиру закон разрешает взыскать за долги. Для этого кредитор обратится в суд — это будет главное последствие, если не платить по кредиту. Другое имущество — машину, дачу, перину — не тронут, потому что они не являются залогом.

На практике банки стараются решить вопрос в досудебном порядке и обращаются в суд, только когда заёмщик не вносит платежи более 6 месяцев и нет никаких перспектив решить вопрос без суда.

Но если миром вопрос не решился, взыскание на залог — то есть ипотечный объект — проходит в судебном порядке. Выглядит это так: кредитор подаёт иск о взыскании, суд его удовлетворяет, и квартиру передают на торги, где её продают. На вырученные деньги банк закрывает задолженность должника, а если останется разница, то её отдают заёмщику. Например, сумма кредита вместе с начисленными процентами и штрафами — 3 млн рублей. Квартиру продали за 5 млн рублей, оставшаяся разница между задолженностью перед банком и ценой продажи — 2 млн рублей — пойдёт должнику.

Если квартиру не купили на торгах, судебный пристав предлагает её банку в зачёт долга. Банки обычно соглашаются и уже потом самостоятельно продают такую недвижимость.

При этом банк не может инициировать взыскание на залог, если одновременно выполняются два условия:

• срок просрочки менее 3 месяцев;
• сумма просроченного обязательства менее 5% от стоимости недвижимости.

Выселение из квартиры

Продажа недвижимости на торгах с последующим выселением — вот то, что будет с квартирой, если не платить ипотеку. Если её продали с торгов, должник по закону теряет право пользования этим объектом.

После регистрации права собственности на нового владельца — победителя торгов или банк, если торги не состоялись и тот принял в счёт задолженности залог, должники обязаны освободить помещение в добровольном порядке.

Иногда так не происходит, и новому собственнику приходится обращаться в суд. В этом случае суд должен подтвердить, что предыдущие владельцы утратили право пользования квартирой, тогда их можно будет снять с регистрационного учёта без их согласия.

Что делать, если нет возможности платить ипотеку 

Прежде всего нужно как можно скорее связаться с кредитной организацией и не быть тем самым уклонистом. Банк заинтересован в том, чтобы ипотека была выплачена, так что, скорее всего, предложит какие-то решения для урегулирования ситуации. Ниже рассказываем, какие есть варианты и что делать, если не можешь платить ипотеку.

Ипотечные каникулы

Ипотечные каникулы — это отсрочка по уплате ежемесячных платежей. По согласованию с кредитором клиент может вовсе не вносить платежи или оплачивать только часть, например основной долг или проценты. Каникулы можно оформить на срок до 6 месяцев. Но такой шанс могут получить заёмщики, которые попадают под все условия программы:

• клиент оформляет каникулы по действующей ипотеке впервые;
• ипотечная квартира — единственное жильё;
• заёмщик не проходит процедуру банкротства;
• сумма кредита при выдаче ипотеки — до 15 млн рублей.

Другое важное условие ипотечных каникул — заёмщик находится в трудной жизненной ситуации. К ним относятся:

• потеря работы;
• получение I или II группы инвалидности;
• временная нетрудоспособность длительностью свыше двух месяцев;
• снижение дохода на 30% за последние два месяца в сравнении с средним доходом за последние двенадцать месяцев накануне обращения за каникулами;
• увеличение количества иждивенцев — например, в семье родился ещё один ребёнок и одновременно с этим снизился доход на 20% за последние два месяца в сравнении со средним доходом за последний год накануне таких изменений;
• проживание на территории зоны чрезвычайной ситуации, нарушение условий жизни и потеря имущества из-за чрезвычайной ситуации.

Рефинансирование ипотеки

Чтобы снизить текущий платёж, можно оформить рефинансирование — перекредитоваться в другом банке. В зависимости от задачи заёмщика к рефинансированию прибегают для следующих целей:

• Снизить ставку по кредиту. Подходит тем клиентам, которые брали ипотеку под высокий процент. Со временем ЦБ снизил ключевую ставку, и вслед за ним это сделали банки. Уменьшить переплату можно, если перекредитоваться в другой кредитной организации под более низкий процент.
• Снизить ежемесячный платёж. Актуально, если клиент уже платит ипотеку и выплатил часть долга, но текущий платёж стал обременительным для бюджета, например из-за снижения дохода. В таком случае можно воспользоваться рефинансированием — пересчитать кредит в другом банке на новый срок — более долгий. За счёт этого ежемесячный платёж снижается. Экономической выгоды может и не быть, потому что новая ставка будет такой же, как и по действующей ипотеке, но из-за продления срока платежи снизятся. А значит, клиент сохранит положительную кредитную историю и квартиру.

Самое важное требование к рефинансируемому кредиту — отсутствие просрочек. Поэтому обращаться за такой услугой нужно, пока не возникло проблем с выплатами, — за несколько месяцев.

Реструктуризация

По заявлению заёмщика кредитор может изменить условия договора. Такое решение он принимает по каждому клиенту индивидуально, потому что реструктуризация — это право банка, но не обязанность. Вот какие варианты обычно предлагают:

• увеличить срок договора так, чтобы снизился ежемесячный платёж;
• дать отсрочку по ежемесячному платежу на 6–12 месяцев;
• снизить ежемесячный платёж на 6–12 месяцев — требовать оплаты только процентов или основного долга.

При этом начисленные за время отсрочки проценты клиент всё равно должен оплатить — после окончания льготного периода. Реструктуризация — это возможность лишь на время снизить выплаты по кредиту, чтобы не допустить просрочки.

Перевод долга

Ипотечный кредит можно переоформить на другого заёмщика — но только с согласия банка. Так работает перевод долга. В случае с ипотекой есть нюанс: кредит выдавали на покупку квартиры, а собственность при такой ипотеке всегда оформляется на того, чьи права обременяются залогом. Иными словами, собственник жилья должен быть участником ипотечного договора — заёмщиком или созаёмщиком.

Не получится переоформить кредит полностью на другое лицо, а собственность оставить за предыдущим должником. Поэтому при переводе ипотечного кредита на другого заёмщика, который не был в изначальном договоре, обычно вместе с этим оформляется сделка по купле-продаже залоговой квартиры. Один из банков, кто практикует подобную услугу, — Сбербанк.

Продажа и аренда ипотечного жилья

Ипотечную квартиру можно продать, но тоже исключительно с согласия кредитора. При этом закон не запрещает найти покупателя, который внесёт часть оплаты за квартиру наличными — ими заёмщик погасит перед банком задолженность по ипотеке. А уже после этого, когда обременение с недвижимости снимут, переоформить собственность на покупателя.

11 сентября 2024 года вступят в силу последние изменения, которые касаются продажи залогового жилья. Теперь ипотечным заёмщикам разрешено в любое время после оформления ипотеки продать жильё самостоятельно. Это можно будет сделать как при отсутствии просрочек, так и при проблемах с выплатами. Но до момента, когда банк обратится в суд с иском.

Вместо продажи такое жильё можно сдавать в аренду юридическому лицу или внаём — для физических лиц. Брать разрешение на это придётся, если такое условие есть в кредитном договоре. Если его нет, то сдавать квартиру внаём можно без согласия залогодержателя.

Банкротство

Когда должник не может платить по текущим обязательствам, он может подать заявление о признании его банкротом, если подходит под требования: не может исполнять платежи по обязательствам, общая сумма долгов более 500 тыс. рублей. В таком случае все долги должника списываются по решению суда. А при наличии имущества, которое включается в конкурсную массу (вся собственность должника), оно попадает на торги. Деньги, вырученные от продажи, поступят кредиторам. Ипотечная квартира, которая выступает обеспечением по кредиту, тоже идёт на торги.

При этом есть одно исключение. Ипотечная недвижимость может не попасть в конкурсную массу для последующей продажи, если заёмщик не нарушает условия договора — вносит платежи в полном объёме и вовремя. Тогда другие кредиты, по которым у должника проблемы с возвратом, спишут, а ипотечный заём должник продолжит оплачивать, как прежде. Поэтому при вопросе, можно ли списать ипотеку, важное значение имеет, есть ли по ней просрочки и основание для обращения взыскания. Если просрочки есть, то ипотечный кредит списывают, а объект попадает в конкурсную массу для последующей реализации на торгах.

Страхование

Любой заёмщик оформляет ипотечное страхование — это требование банков. Мы подробно рассказали о его видах в статье про ипотечное страхование, здесь лишь рассмотрим случай, когда полис может помочь заёмщику, не платящему по кредиту. В полис могут входить разные риски. При наступлении одного из событий, указанных в полисе, страховая компания выплатит банку задолженность за клиента. Например, заёмщик из-за несчастного случая или обнаруженной болезни получил инвалидность II группы и стал нетрудоспособным — компания выплатит долг по кредиту за него.

Что запомнить на случай трудностей с выплатами по ипотеке

1. Если у вас на горизонте замаячили финансовые проблемы, не дожидайтесь просрочек, а сразу обращайтесь в банк для разрешения ситуации. Возможно, получится оформить рефинансирование или реструктуризацию.
2. Если вы пропустили один-два платежа, банк не сможет сразу забрать себе квартиру. Закон защищает ипотечных заёмщиков, и обратить взыскание на залог кредитор вправе, когда просрочка длится дольше 3 месяцев, а сумма просроченного обязательства — более 5% от стоимости залога. Но если эти два условия про вас, банк может подать на вас в суд, чтобы возместить свои убытки, — за счёт залога, то есть квартиры.
3. Ипотечную квартиру можно сдавать в аренду с согласия банка, если такое условие есть в договоре. Также её можно продать, пока кредитор не обратился в суд, чтобы на вырученные деньги закрыть долг.
4. Перед оформлением ипотеки стоит рассчитать свои силы и подобрать такой ежемесячный платёж, который будет комфортен при любой жизненной ситуации.