Как законно сделать перепланировку в квартире

Слушать аудиоверсию этой статьи:

Перед капитальным ремонтом квартиры нужно составить план работ и понять, будет ли проводиться перепланировка. Разбираем, что юридически относится к перепланировке, какие работы нужно согласовывать, а чего делать ни в коем случае нельзя. 

Перепланировка и переустройство — разные понятия

Часто путают два понятия «перепланировка» и «переустройство».

При перепланировке меняют размеры помещений. Например, сносят стену и объединяют кухню и комнату, разделяют санузел или переносят дверной проём, чтобы разделить смежные комнаты. В результате перепланировки меняется план квартиры.

При переустройстве планировка остаётся прежней, но меняют коммуникации. Например, ставят новую сантехнику, перекладывают трубы, меняют электропроводку, перекрывают газ, чтобы заменить газовую плиту на электрическую.

Какие работы согласовывать не надо

Если ремонт не влияет на безопасность конструкций, на здоровье и имущество других жильцов дома, то согласовывать работы не нужно. 

Юридически в 2022 году следующие работы не относятся к перепланировке или переустройству: 

• демонтаж встроенного шкафа и антресоли;
• замена окон или дверей, если размеры проёмов не меняются;
• остекление балкона;
• замена отопительных приборов, в том числе газовых, если не прокладываются новые подводящие сети;
• замена электроплиты;
• установка кондиционера;
• установка антенн или спутниковых ТВ-тарелок;
• отделочные работы: покраска или оклейка стен обоями, укладка ламината или линолеума, покраска потолка;
• установка подвесного или натяжного потолка.

Такие работы согласовывать не нужно.

Есть работы, которые относятся к перепланировке, но не влияют на безопасность жильцов или конструкцию дома, например:

• объединили туалет и ванну, но общая площадь санузла не изменилась;
• сделали или заложили дверной проём в ненесущей перегородке.

О таких работах можно сообщить в БТИ после завершения ремонта. Специалист зафиксирует перепланировку, оформит акт и выдаст новый технический паспорт. Но лучше перестраховаться и согласовать все планируемые изменения до ремонта.

Что делать нельзя 

Есть ряд работ, которые не стоит даже планировать, потому что такую перепланировку не согласуют по закону.

Сносить и менять размеры вентиляционных шахт

Нельзя демонтировать, изменять размеры и конфигурацию вентиляционных каналов в санузле и на кухне, если границы вентканалов обозначены на плане. Также нельзя менять конфигурацию и уменьшать размеры зашивки стояков, если они обозначены на плане.

Если демонтировать воздуховод, в квартирах ниже нарушится вентиляция, появятся плесень и вредные бактерии. Вентиляционная шахта в квартирах выше останется без опоры и «повиснет» на межэтажной перегородке, что повлияет на конструкцию дома.

Нужно учитывать, что есть вентиляционный канал, а есть зашивка. Если короб не входит в площадь квартиры, его нельзя сносить или уменьшать, даже когда внутри зашивки много свободного места. В противном случае будут нарушены границы общедомовой территории, даже если не затрагивать инженерные системы.

Отгораживать комнату или кухню глухой стеной

Согласно строительным нормам и правилам, в жилой комнате должен быть естественный свет и доступ к свежему воздуху. Поэтому в каждом жилом помещении должно быть окно с открывающейся секцией, например форточкой или фрамугой. 

Отделить помещение стеной можно, если всю перегородку или её часть сделать прозрачной, например заложить стеклянными кубами и провести приточную вентиляцию. 

Менять расположение и площадь санузла за счёт комнат

По нормативным документам санузел не должен находиться над жилой комнатой. Поэтому увеличить санузел за счёт комнаты не получится: мокрая зона окажется над комнатой соседа. Если внизу находится подвал или коммерческое помещение, то провести такую перепланировку, скорее всего, разрешат.

Делать размеры помещений меньше нормы, если квартира находится в социальном найме

Нормативы для однокомнатной квартиры такие:

• площадь комнаты должна быть не меньше 14 м²; 
• площадь кухни — не менее 5 м².

Если в квартире две комнаты и больше:

• спальня на одного человека должна быть не меньше 8 м²; 
• спальня на двоих — не меньше 10 м²;
• гостиная (зал) — не менее 16 м²;
• минимальная площадь кухни — 6 м²;
• минимальная площадь кухонной зоны в кухне-столовой — 6 м².

Высота от пола до потолка в комнатах и кухне должна быть не меньше 2,5 м. В прихожей, коридоре, на антресолях и под ними — не меньше 2,1 м.

Нормативы стоит уточнить в местной жилищной инспекции, так как размеры могут варьироваться в зависимости от региона.

Сносить некоторые стены

Нельзя сносить несущие стены, а также штробить их и проделывать отверстия. Несущие конструкции на плане обозначены жирными линиями. Такие стены полностью демонтировать запрещено: это может повлиять на конструкцию всего дома. Но в некоторых случаях разрешают делать проём. Тип конструкции и то, какие работы можно проводить, определит только архитектор.

Запрещено объединять жилую комнату и кухню с газовым оборудованием. Между комнатой и газифицированной кухней можно сделать дверной проём с плотно закрывающейся дверью.

Переобустраивать балкон или лоджию

Нельзя объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями: сносить подоконный блок в некоторых кирпичных домах, убирать порожек в панельных домах. Можно ли демонтировать балконный блок, зависит от типа дома. Что можно делать с конструкциями до ремонта, определяет представитель жилищной инспекции.

Запрещено выносить на балкон или лоджию радиаторы центрального отопления. Если сделать дополнительный вывод от радиатора, нарушится система отопления по всему стояку. 

Сделать лоджию теплее можно, проложив тёплый электрический пол или установив электрический радиатор.

Прокладывать тёплые полы от системы центрального отопления

В многоквартирном доме запрещено делать систему тёплых полов с выводом от труб центрального отопления. В квартире можно установить только электрические тёплые полы. Перед установкой следует удостовериться, что для этого хватает мощности. Особенно это актуально для старого жилого фонда.

Какую перепланировку нужно согласовывать и как это сделать

Выше перечислены основные запреты на перепланировку. Есть ряд других, которые хотят делать реже. Например, нельзя обустраивать дополнительные лоджии на этажах выше первого, менять планировку технического этажа или отгораживать тамбур без согласования с жильцами дома. Если есть сомнения, запрещена задуманная перепланировка или нет, стоит проконсультироваться с жилищной инспекцией.

1. Составить план, на котором будет видна перепланировка. Если работы несложные, например нужно установить гипсокартонную перегородку или перенести раковину, чертёж можно сделать самостоятельно.

Если план квартиры меняется существенно, нужно привлечь специалистов архитектурного бюро. Обязательно нужно проверить, состоит ли компания в реестре СРО. 

Если при ремонте планируется затронуть несущие конструкции, чертёж должен быть составлен архитектором — автором дома или уполномоченной организацией. Например, жители Москвы должны обращаться в ГУП «МосжилНИИпроект». 

2. Собрать пакет документов:

• Заполненное заявление на перепланировку. Образец можно скачать на региональном портале Госуслуг или получить в МФЦ.
• Паспорт заявителя.
• Свидетельство о собственности.
• Поэтажный план и экспликация или технический паспорт. Если таких документов нет, получить их можно в БТИ.
• Письменное согласие собственников и жильцов квартиры, где будет проведён ремонт.
• Проект или эскиз перепланировки (оригинал и копия).

3. Подать документы.

В 2022 году подать заявление в регионах можно в МФЦ или БТИ, в Москве — в филиале МФЦ или на сайте мэра Москвы.

Ответ от надзорных органов приходит в регионах в течение 45 дней после подачи заявления, в Москве — в течение 20 дней. Если проект согласовали, можно начинать ремонт. Если пришёл отказ, его можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев.

4. Получить акт о законности работ после ремонта.

Когда ремонт закончится, нужно подать заявление, чтобы комиссия согласовала сделанную перепланировку. В регионах это можно сделать через БТИ или МФЦ, в Москве — на сайте МФЦ. 

Чтобы пригласить комиссию, нужно подать перечисленные выше документы, журнал производства и акт освидетельствования скрытых работ. Их можно запросить у организации, которая делала ремонт. 

Комиссия проверит, соответствует ли перепланировка эскизу, и выдаст акт. Срок выдачи акта зависит от организации, у которой запрашивают документ: БТИ выдает акт в течение 45 дней, МФЦ — в течение 10.

Чем грозит незаконная перепланировка

Если кто-то из надзорных органов обнаружит, что в квартире сделана несогласованная перепланировка, владелец получит штраф. В 2022 году физическое лицо выплатит 2000−2500 рублей, если надзорные органы обнаружат незаконную перепланировку или переустройство квартиры. Также собственника обяжут устранить нарушения. Например, возвести стены, которые нельзя было сносить, или восстановить площадь санузла, если его увеличили за счёт комнаты.

Если были проведены работы из списка незаконных, надзорные органы обяжут восстановить прежнюю планировку в течение трёх месяцев.

Если не заплатить штраф и не выполнить указания, собственник может лишиться жилья: квартиру выставят на публичные торги.

Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, на которую не было получено разрешение, нужно нанять специалиста из проектного бюро со статусом СРО. Он даст заключение, что работы проводились без нарушений и перепланировка не опасна. После этого можно обращаться в жилищную инспекцию или БТИ.