Обычно для ипотеки нужен первоначальный взнос. Но есть случаи, когда можно обойтись без него: например, найти банк, где его не требуют, занять у родственников или взять потребкредит. В статье рассматриваем все возможные варианты, чтобы вы могли взвесить все за и против.
Сколько нужно денег для первого взноса
От 10–20% стоимости квартиры или дома. Точная сумма зависит от условий банка, программы кредитования и типа недвижимости.
Какие взносы бывают:
- Минимальный — 10% от стоимости жилья. Например, если квартира стоит 6 млн рублей, первый раз придется заплатить 600 тыс. рублей. Такой вариант встречается нечасто — как правило, при коллаборации банков и застройщиков.
- Стандартный — 20% от стоимости жилья. Этот вариант предпочитает большинство банков. В нашем примере с квартирой за 6 млн рублей стандартный первый платеж — 1,2 млн рублей.
- Повышенный — более 20%. При таком взносе банки обычно предлагают более выгодные условия кредитования. Например, снижают процентную ставку для заёмщиков, готовых внести 30% или даже 50% от стоимости недвижимости.
Также повышенный взнос может быть обязательным для определённых типов недвижимости, таких как частные дома. Если для квартир нужно внести около 10–20%, то для загородной недвижимости обычно 20–30%.
Медицинский чек-ап в подарок за страховку по ипотеке
Медицинский чек-ап в подарок за страховку по ипотеке
Оформление без визита в офис. От 500 ₽
С заботой, Страховой Дом ВСК
Купить онлайнСАО «ВСК». Реклама. Имеются ограничения. Подробности на vsk.ru
Почему требуется первоначальный взнос
Подтверждение платёжеспособности
Первоначальный взнос показывает банку, что заёмщик может накопить достаточную сумму денег для оформления ипотеки. Это говорит о его финансовой дисциплине и ответственности. А ещё снижает риски банка: предполагается, что человек, уже сумевший накопить такую сумму, скорее всего, будет вовремя выплачивать кредит.
Перестраховка для банка
В случае неуплаты кредита банк может взыскать квартиру через суд. После этого заложенная недвижимость будет продана на аукционе. Первоначальный взнос снижает риски, поскольку сумма кредита становится меньше стоимости жилья. Это означает, что при продаже заложенной недвижимости банк сможет компенсировать свои убытки.
Уменьшение суммы долга и платежей
Чем больше первый платеж, тем меньше основная сумма долга, на которую банк начисляет проценты. В результате уменьшаются ежемесячные ипотечные платежи, делая кредит более доступным для заёмщика и снижая его долговую нагрузку.
Николай хочет купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Рассмотрим несколько вариантов первоначального взноса и вычислим с помощью ипотечного калькулятора, как они влияют на сумму кредита и ежемесячные платежи. Тип платежей — аннуитетные, то есть равные в течение всего периода.
Условия кредита:
- Процентная ставка — 10% годовых.
- Срок кредита — 20 лет (240 месяцев).
Первоначальный взнос и сумма ежемесячного платежа:
10% (300 тыс. рублей) — 26 055,58 рубля в месяц.
20% (600 тыс. рублей) — 23 160,52 рубля в месяц.
30% (900 тыс. рублей) — 20 265,45 рубля в месяц.
50% (1,5 млн рублей) — 14 475,32 рубля в месяц.
Вывод: увеличение первоначального взноса значительно уменьшает сумму основного долга и ежемесячные платежи. Это помогает снизить финансовую нагрузку на заёмщика.
Защита от рыночных колебаний
Цены на недвижимость подвержены рыночным колебаниям. Например, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Москве и Московской области за 2022–2023 годы менялась в пределах 17,9 тыс. рублей — по данным ЦИАН.
В случае падения цены банк, получивший первоначальный взнос, меньше рискует понести убытки, так как стоимость залога всё ещё остаётся выше суммы выданного кредита.
Что влияет на размер первоначального взноса
Программа кредитования
Стандартные программы. Для стандартных программ обычно требуется заплатить сумму в размере 10–20% стоимости объекта.
Специальные программы. В сотрудничестве с застройщиками банки иногда предлагают рассрочки на жильё — с меньшим первоначальным взносом или без него.
Важно: если ипотека льготная, это не означает, что первый платеж будет меньше. Например, семейная, сельская и IT-ипотеки — льготные. Но льгота по ним — пониженная ставка, а не маленький первоначальный взнос. Он всё равно составляет 20%.
Тип недвижимости
Новостройка. Застройщики иногда предлагают рассрочку или пониженный первоначальный взнос по стандартным ипотечным программам — не льготным, которые субсидирует государство. Такие программы они разрабатывают с конкретными банками. И работать подобные акции могут только по определённым жилым комплексам (ЖК).
Пётр хотел бы приобрести квартиру на первичном рынке, но денег на первый взнос у него нет. В метро он увидел рекламу ЖК «Ромашка» в новом районе города. Застройщик вместе с банком-партнёром предлагает купить там жильё без первоначального взноса в рассрочку. Петр соглашается, принимая условие, что ежемесячный платёж будет выше, чем по ипотеке.
Вторичное жильё. Для вторичного жилья банки чаще всего требуют внести 10–20% от стоимости.
Кредитная история заёмщика
Положительная кредитная история. Заёмщики с хорошей кредитной историей — без долгов по кредитам, просрочек и штрафов — могут рассчитывать на минимальный первоначальный взнос и более благоприятные условия кредитования, например на сниженные процентные ставки.
Отрицательная кредитная история. Заёмщикам с плохой кредитной историей (когда человек, например, периодически задерживал платежи) банки могут предъявить требование о повышенном первоначальном взносе, чтобы уменьшить свои риски.
Можно ли взять ипотеку без взноса
Да, как мы писали выше, некоторые застройщики в сотрудничестве с банками могут давать рассрочки на квартиры. Но условия будут отличаться от стандартных программ — не всегда в пользу заёмщика. Такие предложения встречаются реже и, как правило, предполагают более высокие процентные ставки. Например, банк даёт кредит на жильё с нулевым взносом, но со ставкой до 16,45%.
Кроме того, они могут требовать выполнения дополнительных условий. Например, ипотеку без первого взноса банк может предлагать своим зарплатным клиентам или корпоративным — сотрудникам крупных организаций, аккредитованных при банке.
Где взять деньги на первый взнос
Оформить потребительский кредит
Один из способов получения денег для первого большого платежа — потребительский кредит. Это позволяет получить необходимую сумму быстро и без залога. Однако следует учитывать несколько важных моментов:
- Высокие процентные ставки. Потребительские кредиты всегда выдают под более высокие процентные ставки по сравнению с ипотекой, потому что по ним нет залога.
- Дополнительная нагрузка на бюджет. Оформление потребительского кредита увеличивает финансовую нагрузку — придётся выплачивать два кредита одновременно.
Попросить в долг у знакомых
Занимать деньги у родственников или друзей может быть выгодно, так как часто такие займы предоставляются без процентов или под низкий процент. Но важно учитывать следующее:
- Риски для отношений. Денежные займы могут привести к конфликтам — лучше проговорить всё «на берегу», пока никто ничего не взял.
- Юридическое оформление. Для защиты обеих сторон по закону оформляется договор займа. Но по такому договору заимодавец должен платить НДФЛ с процентов как с дохода. Поэтому на объекты до 10 млн рублей обычно составляют расписку, а не договор займа. С недвижимостью дороже 10 млн рублей так не получится, это незаконно.
РАСПИСКА
«_____» __________ 2024 г.
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4512, № 345678, выдан ОВД «Таганский» г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, кв. 5, настоящей распиской подтверждаю, что получил от Петрова Петра Петровича, паспорт: серия 4613, № 456789, выдан ОВД «Арбат» г. Москвы 02.02.2016 г., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Арбат, д. 15, кв. 3, денежные средства в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей 00 копеек.
Указанные денежные средства я получил в долг на условиях, что обязуюсь вернуть их полностью не позднее «_____» __________ 20__ г.
Проценты за пользование денежными средствами не начисляются. В случае невозврата суммы долга в указанный срок я, Иванов Иван Иванович, обязуюсь выплатить неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Денежные средства получены на первоначальный взнос по ипотеке. Расписка составлена в двух экземплярах, один из которых передаётся Петрову Петру Петровичу, второй остаётся у меня, Иванова Ивана Ивановича.
Подписи сторон:
______________________ Иванов Иван Иванович
______________________ Петров Петр Петрович
Материнский капитал
Семьи с детьми могут использовать как ипотечный взнос материнский капитал. Такой вариант доступен семьям, получившим сертификат на капитал и справку из Социального фонда России об остатке средств — их нужно принести в банк при оформлении заявки.
Программы льготной ипотеки
Для некоторых социальных групп есть льготные условия кредитования.
- Молодые семьи. Программа поддержки молодых семей даёт возможность оформить ипотеку без первоначального взноса. Его не будет за счёт государственной субсидии на 30% или 35% (если есть дети) от стоимости жилья. Субсидию можно получить, если возраст обоих супругов — не старше 35 лет и оба стоят в очереди на улучшение жилищных условий.
- Жители регионов. В различных регионах действуют программы социальной ипотеки, которые также могут предусматривать льготы при оформлении кредита. Например, в Нальчике молодые семьи могут получить выплату на первоначальный взнос до 300 тыс. рублей. А в Курске — выплату в размере от 10% до 70% рыночной стоимости жилья.
Ипотека под залог другой недвижимости
Если у заёмщика есть другая недвижимость, которую можно оставить банку в залог, некоторые кредиторы предлагают таким клиентам ипотеку без первоначального взноса. Это может быть, например, другая квартира, дом или земельный участок.
У Марии уже есть квартира стоимостью 5 млн рублей. Она хочет купить новую квартиру за 3 млн рублей и планирует использовать первое жильё в качестве залога для получения кредита.
Как это работает:
- Банк оценивает квартиру и решает, например, что может выдать кредит в размере до 70% от её стоимости, то есть до 3,5 млн рублей.
- Банк предлагает кредит на 3 млн рублей (стоимость новой квартиры) под залог, устанавливает процентную ставку и срок кредита.
- Мария оформляет кредитный и залоговый договоры с банком.
- Банк перечисляет ей деньги для покупки новой квартиры.
- Она начинает выплачивать кредит ежемесячно. Если по каким-то причинам покупательница не сможете выплачивать кредит, банк может продать её старую квартиру для погашения оставшегося долга.
Важно учитывать следующее:
- Риски утраты имущества. При невыполнении обязательств по ипотеке банк имеет право на взыскание заложенного имущества.
- Дополнительная финансовая нагрузка. Вначале заёмщик будет выплачивать кредит под залог для первого взноса, а также ипотеку на покупку недвижимости.
- Сумма займа. Банк выдаёт кредит под залог в размере 50–80% от оценочной стоимости объекта. Максимальные суммы выдают под залог квартир — до 80%, минимальные — под менее ликвидные объекты, такие как земельные участки или коммерческие помещения. За них часто предлагают только 5% от оценочной стоимости.
Например, если вы заложите квартиру-студию на окраине города, вам могут дать за неё больше, чем за огромный офис в центре города или дачу с капитальным домом.
- Залог недвижимости. В залог можно предоставить не только собственную недвижимость, но и имущество третьих лиц, например родственников или знакомых. Это может быть полезно, если средств на первоначальный взнос недостаточно, но у родителей есть квартира — и они согласны на такой шаг.
- Ограничения по залогу. Нельзя заложить недвижимость, которая уже является залогом по другому ипотечному кредиту.
Подведём итоги
- На первоначальный взнос можно взять потребительский кредит, но это значительно увеличит долговую нагрузку — придётся выплачивать его вместе с ипотекой.
- Можно взять деньги у знакомых, родственников или друзей, но потребуется написать долговую расписку. А если квартира или дом дороже 10 млн рублей — составить договор займа.
- На первоначальный взнос можно потратить материнский капитал. А ещё можно взять льготную ипотеку для молодых семей и жителей регионов — тогда его покроет субсидия от государства.
- Существуют совместные программы банков и застройщиков — часто они предлагают ипотеку без взноса или с минимальными вложениями.
- Ипотеку со взносом 0 рублей можно взять под залог другой недвижимости. Если это квартира, банк может перечислить вам до 80% от её стоимости.