Решили купить квартиру: что проверить

Покупка квартиры связана с рисками, особенно если приобретать объект вторичного рынка недвижимости. Перед сделкой может казаться, что всё в порядке, но потом возникнут проблемы. Например, выяснится, что бывший собственник самовольно сделал перепланировку и не учёл строительные нормы или в квартире прописаны какие-то люди, которые могут жить вместе с новыми владельцами.

Рассказываем, что проверить перед сделкой с вторичной недвижимостью, чтобы потом не возникло проблем.

Узнать, кто собственник квартиры

Возможные риски. Может оказаться, что продавец — мошенник, который на самом деле не хозяин квартиры. Или что квартирой владеет несколько человек, а продаёт её кто-то один, нарушая права другого. 

Проблемы могут возникнуть после сделки, когда кто-то попытается её оспорить. Но может получиться так, что покупатель передаст деньги продавцу, а оформить на себя квартиру не сможет. 

Что сделать. Сверить паспорт продавца с данными о собственнике квартиры из выписки из ЕГРН. Так можно узнать, на самом ли деле продавец квартиры её владелец. 

Дополнительно можно проверить паспорт продавца на сайте МВД. Так можно убедиться в том, что документ не подделан, не украден или не признан недействительным.

Кроме данных о владельце, можно проверить документ-основание для возникновения права собственности, например договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. По нему будет понятно, как продавец стал владельцем: купил квартиру, получил её по наследству, приватизировал.

В зависимости от того, кто владеет квартирой и как стал собственником, перед сделкой нужно учесть следующее:

• Если собственник приобрёл квартиру в браке, для продажи нужно оформить согласие супруга или супруги на сделку и заверить его у нотариуса. Бывает, что супруги развелись и квартиру продаёт один из них. В таком случае тоже нужно согласие или решение суда о разделе имущества, в котором указано, что квартира переходит в собственность одного из супругов. Если продать квартиру без согласия одного из супругов, сделку можно оспорить. Исключение — случаи, когда квартира подарена одному из супругов или получена по наследству.
• Если собственник всей квартиры или доли в ней несовершеннолетний, для проведения сделки нужно разрешение органов опеки. Без него Росреестр откажет в регистрации права собственности на нового владельца.
• Если квартира досталась продавцу по наследству, есть риск того, что появится другой наследник. Он может попытаться опротестовать сделку в суде. Чтобы защитить себя, нужно заказать свежую выписку из ЕГРН. Если в ней нет данных по ограничению прав собственности, значит, на момент получения выписки на квартиру никто не претендует и сделка считается законной. Если объявится наследник, права которого не учли, он может претендовать не на квартиру, а на деньги, полученные продавцом.

Проверить доверенность

Бывает, что квартиру продают по доверенности. Например, если собственник находится в другом городе или у него нет времени заниматься сделкой.

Возможные риски. Может оказаться, что доверенность подделана, недействительна на момент сделки или доверенное лицо превысило свои полномочия. Бывший собственник может оспорить сделку в суде. Если суд встанет на его сторону, сделку признают недействительной и надо будет вернуть квартиру назад. 

Что сделать.

• Проверить действительность доверенности. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Посмотреть в документе срок действия доверенности. Если он не указан, считается, что доверенность действует один год с момента оформления.
• Внимательно прочитать полномочия доверенного лица. Доверитель может разрешить доверенному лицу выполнить от своего имени определённые действия — показать квартиру, подписать договор купли-продажи — но при этом не дать своему представителю полномочий принимать деньги от покупателя.

Если сделка проходит по доверенности, можно связаться по видеосвязи с собственником квартиры — дополнительно убедиться в том, что доверенное лицо на самом деле действует от имени владельца. Ещё это предупредит риск того, что доверенность может оказаться недействительной из-за смерти доверителя. 

Подтвердить дееспособность продавца

Возможные риски. Продавцом квартиры может быть пожилой человек или человек с наркотической зависимостью. После продажи могут объявиться родственники продавца, которые через суд признают сделку недействительной. Ещё может оказаться, что человек находится под опекой и не может совершать сделки.

Что сделать. Попросить продавца взять справки:

• в психологическом и наркологическом диспансерах о том, что он не состоит на учёте;
• в органах опеки о том, что он не находится под опекой.

Проверить квартиру на предмет незаконной перепланировки

Бывает, что собственник квартиры делает перепланировку. Для этого сначала получают разрешение, а потом узаконивают перепланировку. Но бывает, что перепланировка согласована, но не узаконена или сделана самовольно. 

Возможные риски. Самовольная перепланировка, на которую не получили разрешение, может нарушать строительные нормы. Можно купить квартиру, а потом узнать, что лоджию незаконно соединили с гостиной или перенесли мокрую точку из кухни в коридор. В таком случае могут обязать вернуть всё в первоначальное состояние и заставить заплатить штраф. 

Что сделать. Сверить план квартиры с её фактическими размерами и конфигурацией. Например, по чертежам в техническом паспорте. Если в плане, который покажет продавец, что-то обозначено красными линиями, это значит, что изменения ещё не узаконили.

Узнать, кто прописан в квартире 

Возможные риски. Если в квартире кто-то прописан, он имеет право в ней жить, даже если у недвижимости поменялся собственник. Ещё может быть, что кто-то временно снят с регистрации, например на время прохождения службы в армии. Временно выписанный человек может восстановить свою регистрацию. 

Что сделать. Попросить продавца заказать:

• справку о прописанных в квартире на данный момент;
• архивную справку о прописанных — в ней указаны все, кто когда-либо был прописан, также причины выписки, в том числе и временной.

Узнать, не заведено ли в отношении продавца дело о банкротстве 

Возможные риски. Если у владельца квартиры есть задолженность, её могут погашать за счёт недвижимости. Если после подписания договора купли-продажи продавца признают банкротом, сделку могут расторгнуть — квартиру придётся вернуть назад.

Что сделать. Проверить, нет ли в отношении продавца возбуждённого дела о банкротстве. Такую информацию можно посмотреть в картотеке дел.

Оформить страховку титула

Полностью обезопасить себя от возможных проблем после сделки с недвижимостью невозможно. Даже в тех случаях, когда сделку проводил опытный риелтор или юрист, могут возникнуть обстоятельства, из-за которых договор купли-продажи могут оспорить.

Чтобы не остаться без квартиры и без денег, можно оформить страховку титула. Если сделку признают недействительной, можно получить страховую выплату.