Задаток используют, чтобы подтвердить намерение участвовать в сделке. Рассказываем, когда и как правильно передавать задаток и что делать, если сделка сорвалась.
Договориться о передаче задатка
Передавать задаток не обязательно — возможны сделки и без него, например если сделка срочная, когда не нужно ждать, пока продавец соберёт документы или покупатель получит одобрение на выдачу ипотеки.
Если стороны сделки, продавец и покупатель, решают использовать задаток, деньги передают перед заключением основного договора купли-продажи (ДКП). Как правило, это происходит после того, как стороны придут к согласию по всем моментам сделки. Например, договорятся о цене квартиры, о дате подписания ДКП, о том, когда продавец съедет с квартиры.
Закон не ограничивает минимальный или максимальный размер задатка — сумма может быть любой. При передаче покупателем основной суммы за квартиру сумма задатка вычитается из стоимости недвижимости. Например, если квартиру продают за 1 500 000 рублей, а задаток 100 000 рублей, то после подписания ДКП покупатель передаёт продавцу 1 400 000 рублей.
Составить соглашение о задатке
Просто передать деньги и договориться, что это был задаток, нельзя — соглашение оформляют письменно. Это требование Гражданского кодекса РФ.
Составляют несколько экземпляров соглашения о задатке — по количеству участников сделки. Например, если у недвижимости три собственника, а покупатель один, то нужно оформить четыре экземпляра.
Указать основную информацию
В соглашении о задатке указывают:
- данные сторон — Ф. И. О., адреса, по которым зарегистрированы продавец и покупатель, и данные паспортов;
- стоимость квартиры и размер задатка. Суммы указываются цифрами и прописью. Кроме суммы задатка, можно указать, как и в каком порядке покупатель будет рассчитываться с продавцом при выплате остальной суммы. Например, отдельно указывают сумму из личных средств покупателя и дополнительно сумму из кредитных средств;
- информацию о недвижимости — причём именно в том виде, в каком эти сведения будут вписаны в основной ДКП. Например, указывается адрес квартиры, площадь, кадастровый номер и этаж. Если продаётся доля в недвижимости, это тоже нужно указать;
- дату сделки. Точную писать не нужно — обычно указывают, до какого числа стороны намерены подписать основной договор. Если по каким-то причинам сделка состоится позже, оформляют дополнительное соглашение и указывают в нём новую дату;
- обязанности участников сделки. Указывают перечень документов, которые продавец должен подготовить. Дополнительно можно указать другие обязательства, перечень которых зависит от обстоятельств сделки. Например, если есть долги по оплате коммунальных услуг, указывают, до какой даты или до какого события продавец должен их погасить.
Задаток не всегда передают именно продавцу. Принять его может и доверенное лицо продавца. При необходимости можно доверить другому человеку выполнять от вашего имени все действия, связанные с продажей квартиры. Как это правильно сделать, рассказали в статье «Как оформить генеральную доверенность».
Указать дополнительную информацию
Какую информацию указывать дополнительно, определяют в зависимости от обстоятельств сделки. Можно указать следующее:
- когда продавец съедет с квартиры. Обычно указывают количество дней с момента подписания основного ДКП, в течение которых продавец освободит помещение;
- кто оплатит расходы, связанные со сделкой. Обычно оплату государственной пошлины и других расходов принимает на себя продавец. Но по договорённости можно указать, что расходы оплачивает покупатель или они делятся пополам между покупателем и продавцом;
- что делать с объектом при неснятом обременении. Такую информацию включают, если квартира приобреталась в кредит, который уже погашен, но обременение не снято. Например, можно указать, что продавец должен снять обременение до подписания ДКП.
Указать информацию на случай срыва сделки
В соглашении прописывают, как поступают с деньгами, если сделка сорвётся:
- по общему желанию продавца и покупателя. В этом случае продавец возвращает задаток покупателю;
- по вине покупателя. В этом случае продавец не возвращает задаток покупателю;
- по вине продавца. В этом случае продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере.
Дополнительно можно указать штрафы за срыв сделки любой из сторон.
Если нужно, в задаток включают информацию об особых обстоятельствах, при которых сделка может сорваться. Таким обстоятельством может быть, например, отказ банка в выдаче ипотеки.
Соглашение подписывают все участники сделки, но это не обязательно. Например, если недвижимостью владеет несколько человек, то расписаться может кто-то один.
Если одному из собственников нет 14 лет, вместо него подпись ставит родитель или опекун. Если одному из собственников от 14 до 18 лет, несовершеннолетний ставит свою подпись, но дополнительно расписывается его родитель или опекун.
Передать деньги
Задаток можно передать:
- наличными,
- безналичным переводом.
Если покупатель передаёт деньги наличными, продавец пишет расписку. В ней он указывает, за что получил деньги и какую сумму принял.
При переводе денег на счёт продавца указывают, что это задаток, также указывают номер и дату соглашения. Расписку при банковском переводе тоже можно составить, но делать это не обязательно.
В сделках с квартирой много рисков, из-за которых можно потерять и недвижимость, и деньги. О том, какими могут быть риски и как их предусмотреть, — в статье «Решили купить квартиру: что проверить».
Оформить соглашение о расторжении, если сделка не состоялась
Такой документ оформлять не обязательно. Но если соглашения о расторжении не будет, продавец или покупатель могут предъявить претензии друг другу. Например, через месяц после возврата задатка продавец скажет, что он потратил время и деньги на подготовку документов и хочет получить дополнительную компенсацию от покупателя, который отказался от сделки.
В соглашении о расторжении указывают:
- данные сторон сделки, которая не состоялась;
- информацию о расторгнутом соглашении;
- сведения о недвижимости — так, как они были указаны в соглашении о задатке;
- информацию о том, что сделали с переданными деньгами. Например, пишут, что продавец вернул покупателю задаток. Дополнительно прописывают сумму возвращаемого задатка и дату, на которую деньги переданы;
- данные об отсутствии взаимных претензий сторон.
