Что такое титульное страхование: как защитить свои деньги, покупая квартиру «на вторичке»

Рассказываем о страховании титула — способе, позволяющем максимально обезопасить сделку по покупке недвижимости

Что такое титульное страхование: как защитить свои деньги, покупая квартиру «на вторичке»

Рассказываем о страховании титула — способе, позволяющем максимально обезопасить сделку по покупке недвижимости
Юристы советуют проверять историю квартиры перед ее приобретением. Но и они не могут дать гарантий, что после покупки на жилье никто не будет претендовать. Некоторые моменты не в силах проверить ни риелтор, ни нотариус. Титульное страхование — это защита от потери права собственности, когда из-за особых обстоятельств сделка с недвижимостью признается незаконной. Рассказываем подробно, как оно работает и от чего защищает.

Что такое титульное страхование

Титул — это право собственности, страхуется именно оно, а не сама недвижимость. Для покупки жилья на первичном рынке такой вид страхования, как правило, не предусмотрен, потому что собственность на жилье оформляется сразу после завершения строительства дома и его сдачи. А вот при покупке квартиры на вторичке есть риск, что через несколько лет объявятся наследники и начнут судится. В таких ситуациях и нужно страхование титула.

Титульное страхование не гарантирует, что никто и никогда не обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и что суд встанет на сторону покупателя. Но если покупатель все-таки лишится права собственности, но при этом докажет свою добросовестность (квартиру покупали законно), то страховая компания выплатит возмещение. Квартиру придется отдать законному владельцу, но компенсация гарантирована.

Важный нюанс: компенсацию выплачивают, исходя из рыночной стоимости жилья на момент страхования или на момент наступления страхового случая. Все зависит от конкретной страховой компании.

Что можно застраховать

Титулом защитить можно не только квартиру, но и:

  • любое жилое помещение (комнату, частный дом);
  • нежилые помещения (гаражи, цеха, производственные помещения, склады, ангары и прочее);
  • земельные участки, причем они могут быть оформлены как на физическое, так и на юридическое лицо.

А вот аварийный дом страховая компания вряд ли согласится страховать, и, наверняка, откажет, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию (тогда страховому полису нечего будет защищать, ведь не будет права на собственность).

Кроме того, страхованию не подлежат дома, выведенные из жилого фонда и те, что возведены с явными нарушениями норм строительства (например, нарушено требование отступа от межевой границы с другим участком) и закона (самовольная постройка).

Что считается страховым случаем

Даже малейшая ошибка при регистрации сделки может стать основанием для лишения права собственности. Вот самые распространенные случаи:

  • Когда на собственность претендует лицо, чьи права при отчуждении недвижимости были нарушены. Например, если человек сидел в тюрьме, был болен или не достиг совершеннолетия.
  • Если продавец совершил сделку по поддельным документам.
  • Если продавец признан недееспособным и совершил сделку под влиянием обмана, насилия или других подобных обстоятельств.
  • Если на недвижимость был наложен арест из-за долгов продавца.
  • Если есть претензии бывшего супруга продавца.
  • Когда продавец в результате мошеннических действий оформил сделку сразу с несколькими покупателями без их ведома.
  • Если на квартиру наложен арест на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
  • Если сделку с недвижимостью провел несовершеннолетний, не получив согласия от родителей или попечителей.

В этих случаях титульное страхование поможет.

Что не считается страховым случаем

У каждой страховой компании свой перечень случаев, при которых она не выплатит компенсацию, — внимательно читайте договор и правила страхования. Вот несколько ситуаций, которые не считаются страховыми случаями:

  • Когда собственник отказался от права владения (например, подарил квартиру), а потом передумал. В этом случае его никто не принуждал к поступку.
  • Если на квартиру наложен арест по решению суда или других государственных органов. Правда, в этом случае даже продать квартиру не удастся.
  • Владелец квартиры без разрешения сделал перепланировку или переустройство. Тогда сделка с недвижимостью признается ничтожной, то есть аннулируется.
  • Если окажется, что собственник завладел недвижимостью мошенническим путем, с помощью насилия, обмана или угроз.
  • Если квартиру изъяли из-за бесхозяйственного содержания. Есть и такая статья в Гражданском кодексе.
 

Кроме того, страховая не станет компенсировать судебные затраты (госпошлины, расходы на адвоката), штрафы на квартиру, моральный ущерб, которые возникли в процессе разбирательства за право собственности.

Как и когда застраховать титул

Часто страховка титула — требование банка, который выдает кредит на квартиру. В этом случае потеря права собственности страхуется в пользу банка. То есть при наступлении страхового случая компенсация будет поделена между ним и покупателем. Банку вернется невыплаченная часть кредита, а остальное получит собственник.

Кредитные организации, как правило, очень заинтересованы в том, что заемщику ничто не помешало выплатить долг по ипотеке, поэтому рекомендуют клиентам страховать квартиру от максимального количества рисков.

Если квартира куплена без привлечения ипотеки, собственник тоже может оформить титульное страхование. Это можно сделать в любой момент. Главное — до наступления страхового случая.

В какой компании застраховать титул и на что обратить внимание

При выборе страховой компании ориентируйтесь на финансовые показатели и рейтинг надежности. Компании с высоким уровнем обозначаются в рейтинге буквой А и выше (например, А+, АА, АА+).

Стоит изучить разные предложения по страхованию титула: у крупных страховщиков правила можно найти на сайтах. Стоит выяснить:

  • при каких обстоятельствах выплачивается возмещение;
  • перечень случаев, когда страховая компания не выплатит компенсацию;
  • размер страховой премии и на то, будет ли он снижаться в последующие годы;
  • будет ли выступать компания в суде, если наступит страховой случай.

На какой срок заключить договор

Титул стоит застраховать на тот временной промежуток, который соответствует срокам исковой давности по восстановлению права собственности. Как правило, он не больше десяти лет. Но в любом случае перед заключением договора стоит проконсультироваться с юристом и страховым агентом. Они расскажут подробно про сроки и подберут оптимальный период.

Сколько стоит титульное страхование

Страховая премия исчисляется в процентах от суммы сделки. У разных банков своя процентная ставка, но обычно это 0,15–0,2% от страховой суммы. Размер премии может зависеть и от истории квартиры. Например, если жилье часто продавалось ранее, ставка будет выше. Таким образом, страховая компания пытается обезопасить себя от дополнительных рисков.

Кроме того, самыми дорогими считаются первые годы страховки, потом тариф снижается. Это связано с исковой давностью. Чем больше времени проходит с момента покупки квартиры, тем меньше шансов остается у тех, кто может оспорить право собственности.

На какую сумму застраховать титул

Существует минимальная и максимальная сумма страховки права собственности. Если квартира приобретается с участием ипотеки, то минимальная сумма — размер остатка по кредиту. Год от года она уменьшается вместе с кредитом. Максимальная сумма не может быть больше рыночной стоимости жилья.

Если собственник квартиры купил жилье без кредитных средств и решил застраховать титул добровольно, то ему стоит застраховать его на стоимость квартиры.

Документы для оформления страхования титула

Чем тщательнее и щепетильнее проверяется квартира, тем объемнее пакет документов, которые просит страховая компания. В стандартный перечень входит:

  • Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • Кредитный договор (если квартира покупается в ипотеку);
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она подтверждает, что человек на законных основаниях владеет недвижимостью. Выписка должна быть свежей — ее срок действия не превышает 30 дней, но у разных страховых компаний требования к свежести выписки могут быть разные;
  • Договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий законные основания для перехода квартиры нам в собственность (договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • Техническая документация на квартиру. Это для того, чтобы страховая компания могла удостовериться, что квартира не имеет незаконных перепланировок. Сюда входят технический паспорт, проект экспликации помещения, поэтажный план. Эти документы тоже имеют срок давности, который нужно уточнить в страховой;
  • Результат оценки недвижимости;
  • Карточка учета собственника. Это документ, в котором прописано количество зарегистрированных в квартире лиц. Его выдает управляющая компания или ТСЖ;
  • Выписка из домовой книги. Она тоже должна быть свежей, поскольку действительна до конца текущего месяца.

Страховая компания может потребовать и другие документы. Все зависит от особенностей конкретной сделки. Например, если квартиру продает один из супругов, требуется нотариально заверенное согласие другого. Если в купле-продаже фигурируют несовершеннолетние дети, обязательно понадобится разрешение органов опеки и попечительства, чтобы права ребенка на долю в квартире не были нарушены. Даже пожилому человеку для продажи жилья нужно подтверждение того, что он имеет право совершать сделки с квартирой. В этом случае необходима справка из психоневрологического диспансера.

Коротко о титульном страховании
  1. Титульное страхование защищает от утраты права собственности
  2. Можно застраховать титул не только на квартиру, но и на коммерческую недвижимость
  3. Выбирайте надежную страховую компанию. Перед оформлением полиса внимательно изучите перечень нестраховых случаев
  4. Размер страховой премии зависит от истории недвижимости: ставка будет выше, если у квартиры было много собственников
  5. Максимальная сумма страховки — стоимость квартиры

Добавить комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться